试论楼顶空间权利归属

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1、中国政法大学硕士学位论文试论楼顶空间权利的归属内容摘要随着我国城市人口的不断增加以及土地资源的相对短缺，对土地上下空间的立体开发利用成为人们的必然选择。利用的多样性使楼顶空间具有了相当高的商业价值，因此也会不可避免地产生权利纠纷。楼顶空间位置微妙，位于区分所有建筑物的外缘以外，在物理性质上与楼顶紧密相联，又与建筑物的基地原属一体，对其使用涉及建筑物区分所有权和空间权两种制度。这两种制度在我国立法上几乎还处于空白，使得对楼顶空间的利用无法可循，处理纠纷无法可依，而学说理论上的分歧又加剧了实践中的混乱，因此楼顶空间的权利归属需要具有学理及法律意义的抽象归纳和分析论

2、述。本文试图从实践出发，通过对学说及实践的分析对比，对楼顶空间权利进行探讨。除引言、结论外，本文共分为五章：第一章，区分所有建筑物的楼顶与楼顶空间。根据建筑物区分所有权理论，楼顶为区分所有建筑物的共有部分。楼顶空间与楼顶在物理性质上紧密相联，二者在习惯上被视为一体。实践中和理论上也往往以楼顶的归属推定楼顶空间的归属。本文通过对楼顶空间与基地及楼顶的关系的分析，对楼顶空间的归属及使用进行了求证。在实行土地公有制的我国，国家享有楼顶空间的所有权，区分所有权人则享有使用权。第二章，楼顶上一定空间可否成为空间权的客体。特定的空间可以成为物权客体，已为大多数学者接受。但依

3、照传统理论，楼顶空间处于土地使用权支配的空间范围内，其能否成为空间权客体不无争议。针对这一问题，首先要界定土地使用权的空间范围。通过各种学说的比较分析，虽然对土地使用权的空间范围进行限制是法律发展的方向，但在事先未作约定的情况下，如何确定土地使用权的空间范围缺乏统一的标准，只能视为其可支配的空间范围与土地所有权人相同。因此，从我国对空间利用的实际状况出发，土地使用权支配范围内的一定空间可以分离出来，成为独立的空间权的客体。而楼顶一定空间在满足具有独立的经济价值且可支配的条件下，也可以由土地所有权人、使用权人为第三人设定空间权，成为空间权的客体。2中国政法大学硕士

4、学位论文试论楼顶空间权利的归属第三章，楼顶空间权利形态分析。笔者从实践出发，对楼顶空间不同利用形态进行了归纳总结，对不同利用形态下使用楼顶空间的权利性质进行了分析。楼顶空间的使用权利可以依据建筑物区分所有权及空间权两种制度来取得，但取得的权利性质并不相同。本章对空间利用权的取得进行了着重论述。土地所有权人、区分所有权人（土地使用权人）虽然享有对楼顶空间的使用权，但其使用的空间在分离出来为第三人设定权利之前，并不是空间权意义上的“空间”，而是包含在土地所有权、使用权支配的空间范围内。空间利用权主要是由土地所有权人、使用权人之外的第三人通过私法上权利的设定来取得。

5、第四章，楼顶空间权利冲突。这一章对区分所有权人、房地产开发商、第三人以及物业管理人因楼顶空间的使用而产生的权利冲突进行了分析，提出了解决方法，并针对我国楼顶空间的使用现状，阐述了对楼顶空间权利行使的基本原则。如文中所述，对楼顶空间的使用要受法律法规的制约，要服从国家规划和人类长远利益的要求，遵从国家利益优先、整体利益优先等原则。第五章，关于我国空间权立法的构想。学理的分析最终还需要立法的确认。现阶段正值我国物权法的制订过程之中，建筑物区分所有权及空间权制度都亟需在立法中得到体现。建筑物区分所有权的立法在理论上争议不大，已成定局。而空间权立法却仍存在较大分歧。空间

6、权立法在冀望于物权法对其基本制度做出规定外，尚需制订单行法及其它配套的法律法规来加快制度的完善。只有法律制度的建立和不断完善才能更好地增进空间的利用，减少纠纷的发生，推动我国发展迅速却仍不成熟的房地产市场的成长。关键词：楼顶空间建筑物区分所有权空间权空间利用权立法3中国政法大学硕士学位论文试论楼顶空间权利的归属TheOwnershipoftheSpaceRightAbovetheCondominiumBuildingAbstractWiththeincrementofthecitypopulationandthecomparativeshortage

7、oftheland,it’snecessarytomakespaceexploitationandutilization.Thevalueofthespaceabovethecondominiumbuildinghasbeenraisedbecauseofmultiformuseandthedisputesoccurred.Thelocationofthespaceabovethebuildingissospecialthatitisnexttotheproofandapartofthebaseland.Whenusingthespaceofthebuildin

8、g,thecondomi