试论楼顶空间的权属争议及解决规则

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1、试论楼顶空间的权属争议及解决规则计云培（井冈山大学政法学院江西吉安343009）指导老师：廖鹰【摘要】近年来，楼顶空间的权属纠紛不断地通过新闻媒介进入人们的视野。有关楼顶空间的权利归属，当今社会的现状是建筑物的楼顶顶层的使用权由开发商确定给某一顶层区分建筑物所有权人专有，如此一来便会形成开发商和区分建筑物所有权人的双赢格局，即通过提高顶层的价格获得更大的商业效益，而顶层的区分建筑物所有权人则通过高价购得顶层建筑，继而获得楼顶空间。因此，类似“空中花园”的楼顶景观便不断刷新着人们的视觉。在我国出台的物

2、权法中，并没有明确规定楼顶空间的所有权到底应该归于何人之手，但是在法律学米界中却存在着这样一个原则，即按照建筑物区分所有权的基本原则，全体建筑物区分所有权人才是建筑物楼顶空间的共同共有人。但在楼顶空间的权属尚未明确，其解决机制也并未完善的今天，有关楼顶空间的权属问题仍有待进一步研究与完善。【关键词】楼顶空间；独立空间权；权属争议；解决机制一、楼顶空间权属争议的表现楼顶空间权属纠纷的出现有其一定的社会根源，而且与我国加速发展的社会化进程及社会经济的迅速发展有着密不可分的关系。要想真正解决楼顶空间权属争

3、议应该从其问题出现的根源出发，探索权属争议的解决机制。（一）现实生活中楼顶空间的权属纠纷出现的根源1、我国城市化进程的加速所谓城市化，是指人口向城市社区集中的过程，一般通过原有城市的扩大、非城市社区向城市社区的转化以及新建城市三种途径而实现。我国的城市化进程始于1949-1957年。1950-1955年，城市化水平从1949年的10.6%上升到13.5%,1956年至1959年，城市化水平又由13.5%上升至19.7%。1960年由于政策失误和国家遭受三年自然灾害，城市化水平徘徊在14%左右。及至1

4、990年底,城市化水平达到18.96%。2011年公布的数据显示，我国的户籍城市化水平达到34.71%。正是近年来我国城市化进程的加速发展，导致城市人口膨胀，地价高昂，多层或高层建筑物成为解决城镇居民居住问题、最大限度的利用土地空间的有效途径。而这则成为楼顶空间权属纠纷的水之源、木之根。2、我国经济的迅猛发展与社会风气的趋势自改革开放至今的四十余年中，我国的经济得到迅猛发展，而人民的生活水平也得以有了质的提高。在当今社会，人们在社会风气与社会现状的影响下，加之其物质基础，促使人们在不动产上花费大量的

5、心力与财力。而这则使得建在高层建筑物楼顶上的“空中花园”、“私家花园”不断进入人们的视野。（二）楼顶空间权属纠纷背后的法律问题归根结底，楼顶空间权属纠纷的解决最关键的是建筑物区分所有权的界定。建筑物区分所有权有了清晰的界定，楼顶空间的权属争议解决起来则简单明了。1、建筑物区分所有权的含义有关建筑物区分所有权的概念由于不同的政治、经济及法律理念的不同，各国并未形成通说，主耍有“一元论说”、“二元论说”、“新一元论说”及“三元论说”，其中“一元论说”又分为“专有权说”和“共有权说”。我国在2007年3月

6、颁布的《物权法》第70条对我国建筑物区分所有权的含义做出规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。此条规定表明我国对建筑物区分所有权采“三元论说”。该学说顺应了现代建筑物区分所有权的发展趋势，因而更有其可取之处。2、建筑物区分所有权的发展建筑物区分所有权为19世纪各国民法立法确立之后，至20世纪获得重大发展。面首先推动其发展的动力乃是20世纪上半期人类社会所经历的两次世界大战。两次世界大战的结果，形成了建筑物区分所有权制度发展的

7、第一阶段（1918-1947）。往后，直至20世纪60年代中期，建筑物区分所有权的发展进入另一个阶段，即第二阶段（1947-1965）。我国在2007年3月颁布的《物权法》屮，对建筑物区分所有权作了规定，称为“业主的建筑物区分所有权”。二、楼顶空间权利归属的理论基础解决区分所有建筑物楼顶空间的权利归属问题，首要的是确定区分所有建筑物的专有部分与共有部分的界限，这也是解决楼顶空间权属纠纷最棊本的依据。（一）区分所有建筑物专有部分范围的界定从法律层而讲，专有部分的范围也就是专有权的标的物，其必须是建筑物

8、的独立建筑空间所包括的范围。区分所有建筑物的专有部分是系由具有一定平面的长度与一定立体的厚度构成，与其他专有部分或共有部分以墙壁（共同墙壁）、天花板、地板相间隔。所以，专有部分的范围是指专有部分彼此之间，或者专有部分与共有部分彼此之间的区分界限到底到哪一部分为止。专有部分范围的界定直接影响到区分所有权人的权利及对标的物的自由使用。而且从一定程度上影响到区分所有权人对建筑物施加行为时对建筑物的安全有无危害，同时关系到建筑物的整体维护与修缮时的安全问题。理论上对建筑物专有