探究建筑物楼顶空间权属争议和解决策

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1、探究建筑物楼顶空间权属争议和解决策　　作者简介：赛亚娜·帕哈尔丁（1989—），女，维吾尔族，新疆乌鲁木齐人，学生，法学硕士。单位：新疆师范大学法学院民商法专业。研究方向：民商法。摘要：空中花园、楼顶别墅、最牛违建，一次接着一次的挑战者公众的承受能力。现在城市房地产的发展速度，可谓是风驰电掣，楼房早已成了人们生活里必不可少的一部分，由此引发了种种建筑物区分所有权的争议也屡见不鲜，在开发商的售楼手段中的赠送楼顶天台这种楼顶权属纠纷格外突出。而在我国现行的法律法规的规定来看，关于楼房楼顶的也只有对楼顶一些维修建设方面来加以规范。从客观现实出发，将理论

2、实践相结合，对楼顶空间权属争议部分进行界定、向充实空间权立法内容提出建议。关键词：楼顶空间权；建筑物区分所有权；楼顶平台；共有部分；权属11近几年来，土地资源的日渐紧张和城市人口的不断增加，导致我国各地区房价疯狂攀升，人们也开始对住房的需求越发强烈。这就不得不使城市的建筑物愈建愈高，建筑物区分所有权成为了居民居住方式的主导。一般的房屋买卖中，顶层向来都是消费者不愿待见的楼层，而开发商就将顶层空间可有业主支配来引起消费者的关注，本来几乎无人问津的楼房顶层却变成了炙手可热的明星房，甚是枪手。然而，空间的不断利用，空间的价值不可估量，导致权利纠纷不断。

3、住在顶层的业主就理所当然将楼顶进行装潢，像是铺土养花种菜，多搭建一个房屋。顶层业主的个人喜好得到了充分满足，但的确随之而来的冲突也只增不减。例如：其他建筑物区分所有权人对楼顶的占有权利问题。再者，加盖在顶层的房屋增加了原房屋的承重量，对其他建筑物区分所有权人造成了安全隐患。第三影响小区整体美观等等的问题源源不断的涌现。这些问题单用物权法136条努力支撑着。空间权制度在我过是一个新新事务，我们又不能照搬其他国家的空间权制度。所以在学说上分歧很大。一、楼顶空间所有权的含义及范围（一）楼顶空间所有权的含义一栋楼房屋顶空间及外墙只与楼房最上层住户有关，那

4、么楼顶空间是否为最上层建筑物所有者所拥有，对于这一部分的权利归属，我国现行法律并没有给出明确的解释。而其所拥有的经济效益却越发凸显，由此而产生的经济纠纷越来越多。这就不得不使我们阐述物权法的法律特点：1、楼顶平台的空间权是拥有物权性质的。所有权人不单享有对楼房的合法权利，还包括占有、使用、受益、处分楼顶平台空间、及楼房的外墙的权利，可依法处分并享有排他的权利。112、楼顶平台的空间权是具有从属性的。楼顶平台所产生的空间、楼房的外墙都是各个专有部分结合的产物，具有从属性。各个所有权人，在拥有对其自己专有权的基础下，方可有用使用、受益、合法处分楼顶空

5、间、楼房外墙的权能。3、楼顶空间权具有不可分割性。楼顶平台和楼房的其他专有部分是连接在一起的，是一个整体构造。是由整栋楼的各个房屋专有权的自由部分和共有部分而出现的空间权。空间专有权也是指与房屋相连的限定区域。（二）楼顶空间所有权的范围1、楼顶平台空间专属权人依法享受对楼顶空间、外墙部分的权利，这种权属于所有者的一种财产权，所有者依法享有对空间的占有。2、所有者依法享有对楼顶空间权及外墙的使用权力。所有在在法律容许的范围内，在不损害其他人权益时，不妨碍其他共有人权利实现时，依法享有对楼顶空间及外墙的使用权，这种使用权是得到法律保护的，圣神不可侵犯

6、。3、所有者依法享有对所有空间权及外墙使用的收益权。这项权利对于所有者来说是一项很很重要的权利，它是所有者所拥有的空间权及外墙价值的体现，主要表现在，一是所有人直接收益权，即权利人通过在楼顶开展一些经营经济活动而获得的收益；二是间接收益权，即权利所有者将楼顶空间及外墙的使用权进行出租，从而获得利息收入。114、所有权人依法享有处分权，也就是所有权人可对楼顶平台、外墙依法享受处分权，行使权利需在合法范围内。比如，空间专属权人可讲楼顶平台或外墙向他人转让等。二、当前国内外相关法律对楼顶权属的规定一直以来关于楼顶平台所有权归属问题几乎多在非规范性法律文

7、件中零星涉及到，实践中处理办法也不统一，楼顶空间权属的种种争议，首当其冲解决确定其性质。关于楼顶平台权属，中国台湾的《公寓大厦管理条例》第七条、第八条都有涉及到具体的界定内容，明确屋顶是共有部分，不得设立或者约定为专有。楼顶平台如果不是依法通过决议，也不得改变其原有的状态，像颜色、构造等。澳门地区的《澳门民法典》中也对共有部分的范围做了鲜明的界定，确定了楼房的天台、屋顶都是楼房各个所有权人共有。在美国，《联邦公寓所有权法》也用例举的方式明确除了所有人特别的约定以外，原则上建筑物的基地、墙壁、楼板、出入口、第下属、楼顶平台等等都属于共有部分。”德国

8、的《住宅所有权法》中明确的房屋所有权的共有部分包括的部分中也有外墙、承重墙、楼顶平台，天花板等。统而言之，向我国台湾、澳门地区，国外多数