试论建筑物地下空间车库的权益归属及其评估

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1、试论建筑物地下空间车库的权益归属及其评估地下车库的权益归属问题，一直困扰着房地产估价机构。建筑物地下空间主要是作为建筑物的基础部分，停车功能是衍生的副产品，其权益归属应当属于全体业主。这是由现有土地制度的缺陷造成的，开发商只有在缴纳地下空间的土地出让金后方能取得地下车位的权益。地下车位作为特殊的房地产，具有两个特点：一般不包含地价、不按建筑面积计售。评估地下车位时应根据不同性质，结合不同的估价目的确定不同的估价技术思路和方法。关键词：地下车库；车库功能；地下车位特点；权益归属建筑物地下空间车库的权益归属问题-直是困扰法

2、律界和房地产开发、物业管理等部门的问题。长期以来，由于地下空间车库的权益归属不明确，引发的各类纠纷层出不穷，作为房地产估价机构在评估此类项目时也往往因依据不足而出现“定价容易定性难”的窘O2007年3月通过的《物权法》，是专门调节物的归属和利用而产生的民事关系的重要法律，对于住宅小区的车位、车库有专门的规定。《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用

3、于停放汽车的车位，属于业主共有。”简而言之，小区内的规划建设车位、车库归开发商所有，可以通过出售、附赠或者出租等方式来加以处置；而属于业主共有的道路或其他场地的车位，则归全体业主共有。然而此条规定过于原则和笼统，未能有效地解决建筑物地下空间车库归属的纷争。《物权法》第七十四条其实表达了这样的意思：在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，没有占用业主共有的道路或者其他场地的，其归属由当事人（开发商）通过出售、附赠或者出租等方式约定，反之，则不在《物权法》调整和保护之列。例如建筑物的地下空间车库，因为可以停放汽车，但并

4、非“规划用于停放汽车的车位、车库”，倒更像是属于业主共有的“其他场地”，它的权益归属究竟如何认定呢？一、建筑物地下空间车库并非源于规划立项从当前房地产开发现状来看，很少出现从项目立项开始就规划用于停泊汽车的车位、车库的情况，除非是独立开发的经营型商业性地下车库。开发商对于开发地下建筑物的热情远没有地上建筑物来得大，其商业利润主要是通过地上建筑物获得的，而开发地下空间的车位，只要能收回建造成本即可。目前，上海售价在15000元/平方米的楼盘，其地下车位的平均价格在10万元/个，地下车位的建筑面积一般在35至40平方米，约

5、合2500元/平方米至2800元/平方米，较地下建筑物的建造成本略有盈余，跟地上建筑物的丰厚利润相比不可同日而语。事实上，建筑物地下空间车库只是房地产开发的附属、衍生产品，而非主产品，开发商自然不会对它单独报规划立项并进行开发建设。二、建筑物地下空间是建筑物不可分割的…部分地下空间不是作为独立的建筑空间而存在的，其首先是作为建筑物的基础而存在，与建筑物的其他构件元素…样，是整个建筑物不可分割的一部分。其第一功能或称原始功能是担负整个建筑物的承重功能；用作车库，只是衍生出来的副产品，属于第二功能或衍生功能。它和地上建筑物

6、的关系只能是整个建筑物的共有部分，否则地上建筑物就成了无本之木、空中楼阁。三、建筑物地下空间车库应当属于业主共有的“其他场地”由此，我们不难发现，在建筑区划内，属于业主共有的“其他场地”,有套内建筑面积之外的共有建筑面积，如外墙、走廊、楼梯、电梯井道、设备用房、辅助用房等，还有小区道路、小区绿化、公共设施、门卫、配电房、泵房、小区会所、白行车库（棚），以及建筑物地下空间车库。它们有一个共同的特点，即都是整幢建筑物不可分割的部分，共同组成、支撑了建筑物的使用功能，不属于业主的专有部分，却又是业主正常使用过程中不可缺少的组

7、成部分。从理论上说，对于建筑物地下空间车库，开发商出售的并不是所有权,甚至不是使用权，而是由于车库的稀缺性所带来的一种垄断资源的收益。事实上，没有任何一个地下空间车库能够获得政府颁发的独立的“所有权证”或者是“使用权证”，它们在房地产权证“房屋类型”一栏记载的是“其他”；在“用途”一栏记载的是“特种用途”，或者只是在房地产权证的附记里，标注出部位和建筑面积等信息，同吋转让地下车位吋有一系列的限制和规定。四、现有土地使用制度是建筑物地下空间车库权益归属困惑的根本原因开发商建造投资的建筑物地下空间，是没有经过土地分摊的，这

8、是现有土地使用制度下难以界定建筑物地下空间车库权益归属的根本原因。从现行的房地产法律法规看，确认地下建筑物所有权归属问题是缺乏法律依据的。《城市房地产管理法》第二条规定：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。这里的“土地上”当指地表之上，而没有涉及地下空间的范畴，反映了我国立法滞后的窘况。开发商取得土地使用权时，只是