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1、长沙市房价走势分析与预测邱正蓉(广西大学商学院；广西南宁530004)［摘要］房地产问题事关国计民生,冷却的楼市未来如何变化备受关注。本文从走高和走低两方面因素出发,着重探讨作为二线省会城市之一——长沙市房地产市场的价格走向。通过分析,预计未来一段时间内长沙楼市将持续偏冷,房价呈现温和下降的趋势。［..关键词］房地产市场;走势;预测［DOI］10.13939/j.ki.zgsc.2015.04.121房地产问题关乎人民的生活,关乎国民经济的增长。在我国房地产市场整体不景气的大背景下,作为二线省会城市之一的长沙市房价也备受关注。基于全国房地产市场整体冷却的情况,未来长沙市的房价将呈现怎样的走势
2、？笔者根据房地产有关数据和新政作用力的影响,对长沙房价走势作一浅要分析。1从走高因素分析1.1刚性成本持续上涨土地资源的愈发稀缺成为刚性成本上涨的主因之一。建造房屋所花费的成本是具有一定的刚性的,而随着长沙工业化和城市化进程的不断加快,土地成为一种越来越稀缺的资源,并随着房地产企业的开发而变得越来越贵。土地价格、人力资源价格、原材料价格不断上涨,同时加上房地产开发所涉及的一系列税费以及银行贷款利息等,房屋的建筑成本只会不断增加,因此,成本因素是推动未来房价走高的因素。1.2轨道交通建设助涨房价交通设施等城市配套服务设施的完善对房价提出了新的要求。就目前而言,长沙正在大力进行轨道交通建设。长沙
3、轨道交通规划计划到2030年总共建成10条线路和2条支线路。2014年4月28日,长沙市轨道交通2号线一期工程正式开通试运营,城市轨道交通为大家带来舒适、便捷的出行环境的同时,也难免会产生高昂的造价成本和维护费用。前几年,轨道交通的造价约为5亿元/正线公里,而今年造价成本激增至7亿元/正线公里。轨道交通的建设资金于市财政资金、贷款和土地出让收入,而市财政资金和贷款都是有限的,因此,城市轨道交通建设在很大程度上就依赖于土地出让收入了。长沙地铁建设无形中推动了房价的上涨。轨道交通的不断完善,给沿线住户的出行带来了便利,这也形成了一个投资热点,将在一定程度上拉动住房需求,对房价的上涨提供助力。1.
4、3央行“松贷”刺激楼市回暖2014年9月30日下午四点,央行、银监会联合发布“松贷”通知,松绑首套房认定,首套房贷款还清再购房享受首套房优惠政策,贷款利率也实行基准利率0.7倍的下限优惠。面对当前整体低迷的房地产市场,央行出台的这项新政,旨在释放住房需求,鼓励住房购买。该项政策已在长沙市落实,市内出现了还贷热、预售热的现象,新政的刺激确实在一定程度上提振了住房需求。但需要注意的是,各银行的资金供给仍然偏紧,实际上,长沙市的住房贷款利率最低只能达到基准利率的0.9倍,远不能实现新政中七折的利率优惠,这将成为削弱“认贷不认房”政策实施效果的因素之一。2从走低因素分析2.1住房市场供过于求2.1.
5、1长沙市住房供给情况2005—2012年,长沙市房地产开发企业累计竣工房屋面积8093.82万平方米,累计新开工住宅面积10457.16万平方米,累计住宅商品房销售面积8796.96万平方米。其中,2012年上述三项指标分别为1402.27万平方米,1158.80万平方米,1385.33万平方米,分别为2005年的2.5倍、1.7倍、2.3倍,可见长沙市房地产市场发展之迅速,房屋供给量逐年增加。若以每套住房90平方米来计算,则2005—2012年,房地产开发企业累计竣工商品住房90万套,按照平均每套住房3人居住的标准计算,则可满足270万人的住房需求。2.1.2长沙市住房需求情况一方面,长沙
6、市常住人口的增加会带来住房需求的增加。表2显示,截止到2005年年底,长沙市常住人口为639.3万人,而2012年年底为714.66万人,人口在7年间增长了约75万人。而从上述市场的供给状况可以看到,长沙市2005—2012年房屋可满足270万人的住房需求。在这7年间,新增加的住房供给除可满足新增加75万人的首次购房者需求外,还可另外满足195万人的改善性住房需求。有专家谈到,近两三年来,八成以上的购房者都是真正的刚需,长沙市每年约接纳10几万大学毕业生,这些毕业生工作两三年后便有购房需求,长沙市的部分原住民也会因收入提高、对居住环境要求提高等原因而产生住房改善性需求,目前身处北上广深的湖南
7、人也开始返乡置业等。虽然无法准确预计这些刚需还能消耗多少住房存量,但是庞大的住房供给量仍然给长沙楼市埋下了隐患。另一方面,居民收入增加也将引起住房需求增加。据长沙统计年鉴记载,2012年长沙市人均可支配收入为30288元,比2011年的26451元增长了约14.5%。居民收入增加,将鼓励居民购房的热情,但是,按2012年长沙市商品房的平均销售价格6100.87万/平方米计算,人均年可支配收入只可购买5平方米住
