海南农垦房地产税收培训

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1、海南农垦房地产税收培训杨东华海南中韬华益税务师事务所（海南鑫威税务师事务所）2010年07月24日内容提要第一部分:房地产会计科目的设置与帐务处理一、会计科目的设置二、房地产会计的处理第二部分：房地产业务的涉税处理一、营业税及附加、土地使用税、契税、印花税等二、土地增值税清算三、所得税汇算清缴第一部分:房地产会计科目的设置与帐务处理一、会计科目的设置1、通用科目的设置会计科目（会计准则、会计制度）2、房地产专用科目的设置开发成本、开发间接费用、开发产品房地产专用科目的设置（1）1、一级科目：开发成本主要核算房

2、地产企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。房地产专用科目的设置（2）房地产企业根据实际情况设置二级及以下科目：如分项目、分期核算的要设置“xx项目”作为二级科目，然后再设置三级科目：土地成本、土地征用及拆迁补偿费、前期工程款、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费等三级科目，房地产专用科目的设置（3）例如：借：开发成本----xx项目---建筑安安装工程费贷：银行存款----xx

3、银行如果只有一个项目：可以直接把三级科目设为二级即：借：开发成本-----建筑安装工程费贷：银行存款----xx银行房地产专用科目的设置（4）2、一级科目：开发间接费用本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。房地产专用科目的设置（5）帐务处理：存在二个以上项目同时进行开

4、发的，则需要设置“开发间接费用”一级科目，例如：借：开发间接费用---工资贷：银行存款---------XX银行房地产专用科目的设置（6）期末根据分配比例转入“开发成本”科目例：借：开发成本----xx项目---开发间接费贷：开发间接费用---工资等房地产专用科目的设置（7）如果只有单个项目的可以直接计入开发成本科目帐务处理：借：开发成本---开发间接费贷：银行存款---xx银行房地产专用科目的设置（8）3、一级科目：开发产品计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即：

5、借：开发产品--------XX项目贷：开发成本--------XX项目房地产专用科目的设置（9）——报表填写房地产开发企业会计制度（135，401，407）135开发产品->存货401开发成本->完工转入135；未完工直接列示在存货407开发间接费用->期末转入401新会计准则（1406，5001，5101）1406库存商品->1406开发产品->存货5001生产成本->5001开发成本->完工转入1406；未完工直接列示在存货5101制造费用->5101开发间接费用->期末转入5001二、房地产涉税业务的

6、会计处理（1）房地产企业涉及的主要税种：营业税、城建税、教育附加费、土地使用税、契税、印花税、土地增值税、房产税、企业所得税各税种对应的一级会计科目：1、营业税金及附加:营业税、城建税、教育附加费2、管理费用：土地使用税、契税、印花税、土地增值税、房产税3、所得税：企业所得税二、房地产涉税业务的会计处理（2）计提各项税收时：借：营业税金及附加、管理费用、所得税——XX税（费）贷：应交税金——XX税（费）实际缴纳各项税收时：借：应交税金——XX税（费）贷：银行存款或现金第二部分房地产业务的涉税处理日常处理：营业

7、税、城建税、教育附加费、土地使用税、契税、印花税、房产税、个人所得税年度处理：年度企业所得税汇算清缴清算处理：项目企业所得税清算、土地增值税税款清算房地产涉税业务的日常处理——营业税（1）营业额的确定《营业税暂行条例》第五条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。房地产涉税业务的日常处理——营业税（2）价外费用《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定：条例第五条所称价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、

8、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。因此，如果房地产开发企业代收的行政事业收费不同时符合上述三个条件，均应当并入销售不动产