武汉光谷项目可行性报告——策划部分.doc

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1、利嘉光谷项目可行性报告之策划部分武汉光谷项目可行性报告——策划部分超级光计划：第一部分，目的在基本价值优势之上，给商家提供一个具备唯一性、不可复制性、强有力的价值支撑体系。使得步行街的价值概念得以超越武昌甚至大武汉和华中地区，建立全国性的商业品牌。并直接推动项目的商业招商和销售工作。最终达到将未来价值和额外价值提前收获的开发目的。24利嘉光谷项目可行性报告之策划部分超级光计划：第二部分，问题有没有一种可能，在中国光谷建立一条全国第一，全球唯一的光概念步行街？为什么是“光”而不是其他？是否可以给项目带来

2、价值认识（现有价值）的飞跃？概念对项目的价值会有什么程度的提升？如果可以，这条光概念步行街在建筑的表现应该是一种什么样子的街道？他具备什么样的功能？这些功能在商业结构和建筑形态上的具体表现为什么？在“超级光”技术概念上执行的可能性多大？难度有多大？是否会增加开发成本？概念如何在市场进行推广？如何与销售计划进行结合？概念如何利用传媒资源？而令计划受到更高的关注和得到更多的认可？政府是否会对这一计划感兴趣？如何借助政府的资源？24利嘉光谷项目可行性报告之策划部分超级光计划：第三部分，问题的思考1、有没有一

3、种可能，在中国光谷建立一条全国第一，全球唯一的光概念步行街？PS：只要是唯一的东西，因为没有对比者和竞争者，他就是第一。光概念的步行街目前在中国没有人提出过。所以在中国光谷建立的“光概念步行街”，完全可以成为全国第一。2、为什么是“光”而不是其他？PS：首先因为项目位于中国光谷，虽然这个光更多是代表科技而不是具象的“光”。但光谷这个概念在武汉已经深入人心，光概念步行街可以和“光谷”的产业做到概念上的有机结合。其次，用“光”的概念贯穿整个项目的开发过程，包括：规划、设计、推广、销售、运营，可以很容易的将

4、项目与其他步行街区隔，而达到对项目属性进行个性塑造的目的。最后，“光概念”在规划和建筑上，技术实现的难度比较小。3、是否可以给项目带来价值认识（现有价值）的飞跃？24利嘉光谷项目可行性报告之策划部分PS：概念对项目的价值会有什么程度的提升？在前期做的大量的市场调查工作中，都指向项目的定位是“光谷区域的配套商业中心、武昌新兴的城市副核心”。这是对项目的现有价值的准确认识。但显然这一定位不足以在短期内支撑起35万平方米的商业量和预期的回收价值。“光计划”的提出和实施，在原先将光谷区域的人群作为定义的主要参

5、考的基础，而将这一定义拓展到全武汉、外来旅游观光客流。从而使得项目的价值得以提升。提升的力度由“光计划”执行的力度和执行的效果决定。4、如果可以，这条光概念步行街在建筑的表现应该是一种什么样子的街道？他具备什么样的功能？这些功能在商业结构和建筑形态上的具体表现为什么？PS：大功能上，他是武汉城市的标签地产。微观功能上，他必须代表时尚的，科技的，未来的。首先，以光主题贯穿整个建筑的形态。其次，引入足以代表时尚标签的商家。最后，相关“光主题”活动的展开。具体的建筑形态将以和建筑设计师沟通后的结果表现。足以

6、代表时尚标签的商家也将视招商情况。例如，IKEA。24利嘉光谷项目可行性报告之策划部分相关“光主题”活动由专业的活动策划公司展开。商业结构上，有三个原则：第一，不能违背一期快速开发和快速销售的主要立场；第二，引进标签商家的时候，要以带动销售和实现整条步行街上更高销售价值为立场；第三，尽量以科技、时尚为第一招商原则。5、在“超级光”技术概念上执行的可能性多大？难度有多大？是否会增加开发成本？PS：结合当前科技水平，和建筑设计师共同讨论。在成本的概念上，现时已经有许多成熟光技术，这部分的造价应该是可以预测

7、的。在标志性光项目上，将面向全社会征集创意。“光计划”中，最重要的是“概念”，具体涉及到的技术，仍将受到开发成本的限制。6、概念如何在市场进行推广？如何与销售计划进行结合？PS：24利嘉光谷项目可行性报告之策划部分推广工作将考虑以多种形式进行，例如广告的创意和设计部分。与国内一流的广告设计公司（北京揽胜、深圳图登）等进行转包合作。市场的炒作部分，将由公司策划部亲自执行。例如和当地媒体的合作，以及一些重点事件的制造和特别事件的利用。销售计划将根据两个重要的节点展开。这两个节点分别是11月27日武汉全国房

8、地产交易会，以及2006年项目的公开时间预期（第一个季度和第二个季度之间的某一个月）11月27日之前，要完成大框架的招商谈判和社会舆论准备。2006年公开期之前，完成一期大部分的广告推广和销售准备。7、概念如何利用传媒资源？而令计划受到更高的关注和得到更多的认可？政府是否会对这一计划感兴趣？如何借助政府的资源？PS：光计划在概念的总体框架完善以及计划执行团队全部确立之后，将开展与政府的公关工作。公关工作包括：足够吸引政府兴趣的计划（已经完成）；展示光计划