2008年武汉光谷新项目全程策划案-72doc

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1、香港太平洋（武汉区）营销推广提案目录第一章市场分析5一、宏观政策环境5二、区域概况10三、光谷房地产市场分析13四、直接竞争楼盘分析15第二章项目分析24一、项目概况24二、本案SWOT分析24三、卖点与买点提炼27第三章项目定位29一、客群定位29二、产品定位34三、价格定位35四、形象定位36五、档次定位36六、项目定位37第四章营销策略3870一、营销总体策略38二、营销总纲39四、营销整体节奏安排原则39五、营销推进策略40第五章推广策略43一、营销推广思路43二、具体推广策略46三、推广亮点48四、推广渠道选择49五、主要推广活动建议50第六章销售与推广执行52一、销售总体

2、思路52二、重要工作节点53三、销售与推广组织实施流程安排53四、分阶段销售与推广组织具体实施54五、推广具体安排69第一章市场分析70一、宏观政策环境（一）国家宏观政策对房地产市场影响不容忽视“高增长”的宏观经济发展态势显然已经引起政策制定者的密切关注，从近年来国家种种调控政策的出台看，经济运行伴随通货膨胀率的快速上升成为中央比较担忧的一个方面。武汉市房地产市场近期经历快速发展的过程，体现在房价的快速上涨，与全国房地产市场发展大势紧密相系。武汉市宏观经济发展迅速，一批批大项目的成功落户武汉，以及“8＋1”城市圈战略的逐渐深入，种种迹象表明武汉区域经济发展良好，进而催发房地产市场的迅

3、速上升。但过热的经济发展，必定为宏观政策制定者所密切关注，随着一系列针对宏观经济过热的调控政策出台，房地产市场发展也必定受其影响，出现新的情况，这是所要关注到的。对经济良好增长的预期不会有太大改变，随着加息、房贷新政以及针对房地产开发企业的种种政策出台，国家打击投机性房地产市场需求对市场的影响逐渐被消化，也将是房地产市场调整并回归市场真正价值的时机。因此，可以预期市场真实需求将成为推动区域房地产市场发展的核心动力，区域价值逐渐凸现将为本案提供良好的市场基础。（二）相关政策和法规1、央行和银监会9月27日发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，房贷新政备受关注；新政规定：第二套（含

4、）以上的住房，需首付四成以上，贷款利率不得低于同期同档基准利率的1.1倍。商业用房首付不得低于五成，利率不得低于同期同档次利率的1.1倍；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，给投资买房者以巨大的压力；但“第二套贷款住房”各地各家银行界定不一，微观金融政策效应可能在银行博弈中被弱化，长期走势待关注。2、央行屡屡宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率；不断提高银行准备金率，是国家“收紧银根”70抑制经济泡沫的体现。但政策过紧住房的刚性需求也将受到很大遏制，绝大部分开发商的资金链将完全陷入困境，因此后市大幅度提高的存款准备金率可能性比较小。3、央行连续加息后，市场

5、加息预期强烈；为了继续落实宏观调控政策、遏制固定资产投资增速过快的势头，同时为了有效遏制投资性购房和炒房冲动，2007年，已经连续加息，后市基于对通货膨胀情况的判断以及对经济总体增长情况的预期，加息预期仍然十分强烈。4、保障性住房的建设将取得实质性进展经济适用住房制度作为一项重要的住房保障制度，在2007年将进一步完善发展。统筹考虑与廉租住房制度、住房公积金制度等住房保障资源的相互衔接，发挥政策合力，促进低收入家庭住房问题的根本解决。经济适用住房建设规模、项目布局和供应对象，将根据当地市场发展状况、居民收入水平、房价水平等合理确定；经济适用住房购房人的退出机制也将日益规范与完善。5、

6、地方的批地权将明显受限，土地闸门将更加严格，70%、90平米的供地政策将在全国范围内得以贯彻随着中央将“土地监察局”空降到地方的政策铺开，从而使得地方政府的批地大权受限，但整体上主要大中城市的土地供应量将保持稳中有升。6、与国家宏观调控政策相响应，本月武汉地方政府相继出台了关于“更名、退房”新政政策规定：对购买两套以上商品房的单位或个人，所购房屋原则上不得作注销、更名处理，并对购买第一套商品房的单位或个人，具体可以更名或退房情况做了规定。此政策的目的在于在规范房地产市场交易行为，抑制过度投机，防止楼价的非自然上涨，至此合同更名、退房名义进行炒房的招数行不通了。7、《物权法》颁布及从2

7、007年10月1日起开始实施，新物业管理条例也开始实施8、土地增值税收开征701月16日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)。《通知》要求各地从07年年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。该税开征将意味着开发商成本增加，也体现到房价的快速上升。税收不断在加重，买房门槛也在不断抬高。连续的加息、调高银行准备金率和第二套房提高首付等政策的出台，对房地