武汉市光谷项目策划分析报告.ppt

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1、第一章项目环境分析一、区位环境占地50平方公里、2000年才开始正式建设的“武汉·中国光谷”，地处武汉市东南部，沿珞珈山、南望山、喻家山到凌架山一带，位于东湖、南湖、汤逊湖三湖之间。蓝天碧水、青山绿野之中，不仅自然环境独特优美，而且还是目前国内仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区。其间集聚了国内外著名的18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士和20多万名各类专业科技人员，人文资源极为丰富。根据规划，这一新城区到2005年的科、工、贸总收入将达到10

2、00亿元。二、绿化环境光谷板块的“三湖四山十八校”构筑其优美的绿化环境，绿化率居武汉之首，生态环境达到国家部委一级标准。东湖、南湖、汤孙湖环顾四周，珞家山、南望山、喻家山点缀期间，武汉大学、华中师范大学、武汉理工大学、中国地质大学、华中科技大学等国家重点院校分布其冲。空气质量、绿化面积等综合指数处于各区之首。可谓：“蓝天碧水、青山绿野”三、项目区位交通1、区位环境本项目位于光谷中心——鲁巷广场斜对面，北靠中国地质大学，南面临珞瑜路，西连东湖，东望华中科技大学。交通便利、配套齐全。2、路线分布主干道：横向武珞路——珞喻路楚雄大道纵

3、向民院路——鲁磨路关山一路关山二路光谷区域四通八达，交通相当方便，区域路况呈三纵两横分布。全新柏油八车道、十车道马路，路况环境较为优越。3、交通线路15中华路——卓刀泉——关山饭店18平湖门——鲁巷——西港25平湖门——森林公园——葛店开发区54鲁巷——冯徐村——华泰山庄59江南庭院——丁字桥——南望山510鲇鱼套——鲁巷——关南小区518武昌火车站——鲁巷——王家店521中华路——街道口——关山中学536汉口火车站——卓刀泉——汪湖村540八大家——东亭——鲁巷583江岸西站——丁字桥——东头山591狮子山——珞狮路——关山二

4、路593烽火村——卓刀泉——五角塘702建三南路——中南路——森林公园703循礼门——街道口——森林公园709铁机路——中南路——植物园728建港路——卓刀泉——碳黑厂733鲁巷——大彭村——鲁巷（循环四、人文概况1、人文结构：本区域人文资源优越，高学历、高技术人员所占比例较大。区域人文主要由师资人员、技术人员、信息人员、IT人员、高科光电产业人员、旅游服务人员等构成，文化含量高。由于该区域为湖北省大学校园聚集地，师生人员众多，根据调查，本区域内在校大学生35万人，每年毕业50000多人。2001年区内共引进各类人才6000多人

5、，占武汉市吸纳毕业生总数的三分之一。另外，板块内拥有18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士和20多万名各类专业科技人员，人文资源极为丰富。2、部分高校人口构架下表数据说明区域高校人文现状。他们既是先进科学文化的代表，也是高消费群的代表。区域房地产消费的发展情况从某种程度上来讲是高校老师的置业情况。正是由于在高校老师和科技人员的依托下，光谷地产在近几年得到了长足发展。单位：人五、区域地产概况1、地产发展情况最近3年中，光谷科技产业的迅速扩张给地产开发

6、带来的新的市场机遇。跟据市场调查：近两年中，光谷区域的房价上涨速度算得上是武汉市最快的一个板块。其中以“学府佳园”为例，3年前首期楼盘的市场售价只有980元／平方米，3年后的今天却已经卖到了2200多元／平方米。而这，正是光谷地产在大佬们眼前显现出的熠熠珠光。于是，从去年开始，在光谷地产开发的方阵中，除了东湖高新、宏宇、长城建设和当代之外，人们又看到了万科、保利、日本的冈部置业和北京的美好愿景……甚至还有像杭州钱江水利一样正欲举资踏进光谷的众多面孔。于是，在武汉三区五片七大块的房地产市场上，也就有了光谷地产的炙手可热，有了一支地

7、产开发的联合舰队和“光谷板块”地产概念的自然崛起。但一个板块毕竟不是一个楼盘。“武汉·中国光谷”要求开发商必须结合基地各园区的产业特点及用地形态，并按照分类居住的原则规划，为园区的各类人才提供和营造出一个在文化型、生态型上都称得上是一流的居住环境。2、光谷房地产发展的重大依托1、自然优美的绿化环境6、高科人才的丰厚收入2、相对宽广的土地资源7、光谷概念的深入人心3、便利发达的交通环境8、开发商的群起烘托4、光电产业的依托9、规模效应的影响5、高校群体的消费底蕴10、武汉地产业的发展在上述各种客观条件的依托下，光谷地产得到了长足发

8、展，成为武汉楼市的热点区域，随着光电产业的进一步发展，武汉光谷房地产将有更为广阔的发展空间，武昌中心有西移之势。关山一路的楼盘将掀起一轮新的地产运动。第二章项目市场分析1、武汉写字楼市场特征回暖趋于明显——1、写字楼新盘增多2、写字楼售价稳健上涨3、租金水平整体