2015年我国-房地产市场政策走势析分

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1、--2015年我国房地产市场政策走势分析深圳市房地产研究中心李宇嘉发布时间:2015-01-302015年是我国“十二五”的最后一年，也是“十三五”全面深化改革承前启后的关键一年。深化改革和结构调整刻不容缓，必须要“攻坚”、“涉险滩”、“啃硬骨头”，但平稳和良好的宏观经济环境也是前提。基于楼市和宏观经济“唇亡齿寒”之关系，在确保经济能够顺利转入中高速增长“新常态”，同时推动深化改革和结构调整的战略框架内，楼市缓冲带的作用将进一步体现。因此，在2014年楼市经历了差别化调控、千方百计去库存、全面退出行政干预和促进住房消费等多个阶段性主题后，2015年楼市政策一方面

2、将延续2014年下半年以来促进消费的主题，另一方面也会根据宏观经济走势、房地产运行情况再决定下一步促进楼市的政策力度，同时也将规划“十三五”期间住房发展的政策指导。　　一、2014年楼市政策回顾和总结　　十八届三中全会提出“全面深化改革”，2013年底中央经济工作会议提出“保持国内生产总值合理增长、推进经济结构调整”，二者成为2014年楼市政策走向的宏观经济决定因素。深化改革意味着楼市“去行政化”、完成楼市市场化未竟之路，而“合理增长”意味着为缓冲改革对经济增长的冲击，国家对楼市下滑的幅度是有容忍限度的。　　1.上半年：楼市调控“稳中偏紧”，分类调控占主导　　由

3、于2013年主要城市房价上涨20%以上，2014年年初，楼市政策的主题是“分类调控”，即热点城市继续坚持限购、限贷等严厉调控措施，但因楼市整体在2013年10月份开始回调，其他二三线城市要防范楼市供应过剩的风险。同时，结合楼市区域分化加剧的问题，为提高对行业管理的效率，年初“两会”提出了“自主调控”，即各地结合本地实际来制订调控政策，这在后续各地楼市政策中也得到体现。----　　一季度，全国楼市新开工和重点城市土地出让分别下降30%和45%，重点城市的成交量下滑30%还多。有“自主调控”的尚方宝剑，为保GDP和土地收入，各地展开了五花八门的救市行动。但是，国家对

4、于深化改革和去除楼市泡沫的信心坚定，习近平主席5月份在河南考察时首次提出“新常态”印证了这一点。因此，除购房入户、放松公积金贷款门槛等带有改革性措施，在部分城市试图松绑限购时，国家依旧采取及时叫停的态度。因此，楼市“分类调控”基调在上半年偏向了紧缩的一面。　　2.三季度：楼市政策走向宽松，去库存、去行政化成为新主题　　二季度以来，以央行加杠杆（定向宽松）和政府加杠杆（基建和铁路投资）为主要内容的“微刺激”，虽然在“稳增长”上效果显著，但存在着无法激活民间投资、恶化产能过剩、预算软约束、加剧政府债务风险等诸多弊病，不仅背离了“微刺激”的政策初衷，而且让“调结构”、

5、“促转型”空间被挤压。因此，二季度经济启稳后，国家兑现了“微刺激”托而不举的意图，有意识地降低了“微刺激”的力度，同时加强稳定楼市对于“微刺激”的配合。　　事实上，一季度经济增速为7.4%，低于7.5%的底线。于是，5月和6月，央行和银监会等监管部门相继“喊话”，要求支持合理住房消费，而限购的红线也可以突破了。从6月底呼和浩特正式发文松绑限购，不到两个月的时间，除北上广深和三亚外，46个限购城市中的41个城市退出了限购。而且，在7月11日全国住房城乡建设工作座谈会上，住建部部长陈政高提出了下半年楼市要“千方百计消化库存”，这是楼市政策从偏紧缩的“分类调控”向偏宽

6、松的“去库存”转变的信号。　　同时，随着“定向宽松”货币政策的实施，从上年底一直紧张的银行房贷资金面开始好转，银行也开始通过加速房贷发放、贷款回归基准利率来支持去库存。另外，国家提出2014年全国计划改造棚户区470万套，占当年保障房开工量的67%，棚户区改造从而成为“稳增长”、“调结构”、“促发展”和“惠民生”的重要抓手。----　　当然，楼市调控政策松绑也是深化改革的重要一环，即去除行政干预、完成房地产市场化未竟改革之路、满足老百姓合理住房需求，包括多层次的消费需求、投资需求。楼市既有调控政策（特别是限购、限贷）松绑，其实更多地是从去行政化的角度而考虑的。因

7、为，不管是从控制房价的角度看，还是从解决老百姓住房诉求的角度看，既有的行政干预措施起到的作用不能高估，一个显而易见的现象是，限购政策执行最严厉的一线城市，房价最高、房价涨的最快、老百姓住房诉求最强烈。但同时不可忽视的是，即便行政干预部分控制住了不合理需求、部分控制住了房价上涨，并为长效机制建设赢得了时间，但“拔起萝卜带起泥”，根据中央巡视组反馈情况以及各地整改通报，在2013年以来被巡视的21个省份中，20个省份发现了房地产腐败，占比高达95%，落马官员基本上与房地产有关。因此，楼市的问题更多是政府过多干预和无效干预带来的，行政干预弊大于利。从这个角度看，取消中

8、介从业人员职业资格考试、