中国住房抵押贷款证券化的风险分析和防范

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1、中国住房抵押贷款证券化的风险分析和防范ok3BS将长期债权出售,使中长期资产在短期内变成流动资金,即可盘活银行的资产,增加其资金的流动性。3.有利于降低商业银行的经营风险。通过住房抵押贷款证券化,将低流动性的贷款转化为高流动性的证券,在提高银行资产流动性的同时,还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者,从而实现银行风险的社会化。二、中国住房抵押贷款证券化的风险分析1.信用风险。信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。在中国,由于个人信用制度不完善,居民收入的透明度和货币化程度低,实际收入与名义收入差距很大,银

2、行很难确切地计算居民实际收入水平,贷款银行无法判断贷款人的资信程度。2.提前偿付风险。提前偿付是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前偿付一般有两种情况:一种是当借款人收入有了较大提高,资金富足,希望提早结束贷款时,就可能发生提前偿付行为。另一种是当市场利率低于合同利率时,提前偿付行为也有可能发生。提前偿付一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入,另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。3.利率风险。利率风险,也称市场风险,是指由于利率的变化而使发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。目前

3、中国的商业银行的个人住房抵押贷款利率缺乏灵活性,只能随着央行对利率的调整而相应变动,由于贷款组合的利率是浮动的,若贷款利率下调,则银行要承受发债成本不变而贷款收益下降的[1][2][3]下一页ok3BS时应当逐步调整当前利率水平,建议与银行间债券市场上的适当期限的国债收益率挂钩,同时继续推行利率市场化。4.发展个人住房抵押贷款风险转移机制。金融机构可利用各类保险业务品种来分散个人住房抵押贷款风险。保险费用所形成的保险基金金额大,来源稳,使用周期长,有可能部分承担抵押贷款中的风险损失。金融机构可通过以下险种分散抵押贷款业务的风险。第一

4、,建立住房抵押贷款信用保证保险。由保险公司开办抵押偿还业务,借款人向保险公司投保抵押偿还险,保险公司充当借款人还贷保证人,一旦借款人无法继续归还住房贷款时,保险公司负责偿还一定比例的贷款损失。第二,住房抵押贷款与人寿保险相结合。借款人购买相应年限和金额的住房抵押贷款人寿保险,用于购房人因疾病或意外事故导致身故或伤残时,其家庭其他成员下一页可使用保险公司提供的保证金继续按月归还贷款。以确保不会因借款人中途死亡、残废以致丧失还款能力而出现被迫违约,抵押住房被处置的风险。第三,住房抵押贷款产权保险。该险种确保抵押物本身产权是完整的;贷款机

5、构所得到的抵押权是有效可行的;除了单证上列明的债权人之外,没有其他人有更优先向贷款申请人偿还债务的权利。若因产权纠纷或更高顺位债权人出现时,保险公司将予以赔偿。5.加快完善个人征信体系,完善运作机制。建立完善的个人信用制度。该体系的核心是个人信用制度,即能证明、解释与查验自然人资信,能够监督、管理与保障个人信用活动,规范发展的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范。加强风险披露和监管,对于中国金融当局来说,应加强对复杂金融产品的风险监管,特别是对信用衍生品等的监管。监管机构必须监督制定标准的贷款转让合同,建立贷款转让的公开披露制度,

6、加强央行和证监会对贷款转让的监管,确保“真实出售”,严防贷款转让过程中欺诈行为的出现,以保护投资者的利益。同时还要建立担保体系、规范评级机构。借鉴国际经验,中国应尽快成立政策性的全国住房抵押贷款担保机构,并与商业性保险机构一起构建一套完整的抵押保险机制,从而降低发放抵押贷款的金融机构风险。6.完善个人住房抵押贷款的法律制度环境。中国虽然已经出台实施了《城市房地产管理法》、《担保法》、《保险法》、《商业银行法》、《个人住房担保贷款管理办法》等相关法律法规,构成了个人住房抵押贷款的法律框架,但缺少具体的、操作性强的配套法律法规,不能从房

7、屋交易、估价、保障等方面对市场主体和市场行为形成硬性的约束。所以,中国应尽快制定和颁布关于消费信贷的法律,明确消费信贷活动中相关主体的职责,合理分散信贷风险,减小个人住房抵押贷款的法律风险。