住房抵押贷款证券化的法律分析及风险防范

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1、住房抵押贷款证券化的法律分析及风险防范 　　【摘要】住宅抵押贷款证券化是20世纪70年代以来全球金融创新的重要成果，中国在住房制度改革之后，开始对这一制度予以关注。本文旨在从法律角度分析住房抵押贷款证券化过程中存在的各种主体及其相互间的法律关系，并就投资人可能遭遇的各种风险，提出相应的防范措施，以供相关各方探讨。 　　【关键词】住宅抵押贷款证券化发起人SPV投资人信息披露 　　随着我国住房制度改革的深化，城市居民斩对商业银行住房抵押贷西款的需求与日俱增，住虚房抵押贷款的长期性与殃银行资金来源的短期性钝的矛盾

2、，使得资金短缺东问题浮出水面。尽管到辨目前为止我国商业银行乖的资本金尚充足，住房殆抵押贷款方面还不存在徐明显的流动性问题，但活纵观我国房地产市场的篮蒸蒸日上，如火如荼的棠成长势头，对即将出现蜗的住房抵押贷款资金问蛰题未雨绸缪的必要性就秉显而易见了。由于住房犬抵押贷款能够产生稳定问的现金流、具有规模性啮、分散性、易组合性等硫特征，因而比较容易成碍为优质的证券化资产。绚于是，住房抵押贷款证院券化成为人们心中解决会上述问题的灵丹妙药。呵住房抵押贷款证券化将葵商业银行长期信贷资产瞎转化为在金融市场上可痉以出售和流通

3、的证券，玩有效的解决了商业银行吁资金结构不匹配的问题看，同时也为投资者提供凿了新的投资工具，提高痴金融体系的运作效率。冈 　　住房抵押贷款证券蟹（MBS*）起源于二痔十世纪的美国，其目的靴是为了解决住房抵押贷佛款的流动性问题。在我霓国伴随着商品房消费需咬求的一路高歌，住房抵锌押贷款证券化的步伐也粳随之加快，XX年12电月15日，中国建设银签行“建元XX—1个人苹住房抵押贷款支持证券辕”的发行标志着住房抵夺押贷款证券化在我国的衔正式起步。然而，随着壕住房抵押贷款证券化的咐深入开展，商业银行在锄欣喜地提前受偿预

4、期债你权的同时，也不得不为郁实现更大范围的融资目凿标，而冷静思考从中可盾能出现的投资人风险。辩笔者试图从住房抵押贷订款证券化活动的各方参栅与主体透视，分析住房辩抵押贷款证券化过程中洛存在的各种法律关系，裔并就投资人可能遭遇的支各种风险，提出相应的葬防范措施，以供相关各翌方探讨。 一、住房抵押铝贷款证券化中的各方法贿律关系 　　从法学角度痪看，资产证券化反映了害现代民事财产权利证券雾化的趋势。住房抵押贷里款证券化实质上就是一晴个设计精妙的债权转移模法律行为。商业银行将笑自身享有的、在未来一堆段时间内以借款人为

5、相圾对人的、附抵押的债权其以有价证券形式转让给席投资者。住房抵押贷款绎证券化的全过程是由以浙合同为主的一系列法律密行为组成的，每一个法医律行为都会构建起一定治的法律关系，笔者欲在芝下文将资产证券化交易渴结构中所涉及的主体，幕以及每种法律行为所建渊立的主体间的法律关系岂进行分析。 　　住房抵翅押贷款证券化过程中涉录及的法律关系主体包括冷发起人、发行人、借款昂人、投资人、信用增级直机构和专业中介机构。晋具体而言，发起人是需快要通过资产证券化进行垒融资的主体，也就是基罩础资产的原始权利人，躇即发放住房抵押贷款的晦

6、商业银行、住房专业银昭行等金融机构；发行人秒（SPV#61482傅;）是收购住房抵押贷秀款资产，对其进行整合纺包装，并负责发行的特徐殊目的机构；借款人是待对基础资产有偿付义务薪的主体，即定期向发起酵人履行还款义务的主体粪；投资人是指认购SP买V所发行的住房抵押贷妙款证券的主体，以及通酒过二级市场交易持有住骑房抵押证券的主体；信谬用增级机构是指为住房蛤抵押贷款证券提供担保收或保险的政府机构、金拯融担保公司、保险公司绳等机构；专业中介机构掌通常包括资产评估机构沤、信用评级机构、会计炒师事务所、律师事务所纱、投资

7、银行等在住房抵盛押贷款证券化过程中提考供专业服务的中介机构修。 　　通常，住房抵押榆贷款资产证券化的基本库法律流程大致包括：1惋.由发起人确定要进行野证券化的住房抵押贷款骡资产池；2.发起人将止上述资产以债或信托形踩式转移给SPV；采用褪信用加强手段，提高资抚产或者证券的信用；发卡行证券,并向投资人进礁行证券偿付。 　　各方油主体在上述活动中进行沸了包括借贷、债权让与镜、抵押、委托、保证等幂一系列民事法律行为。场他们之间形成的法律关衙系如下： 　　1.发起氦人与借款人之间的债权搭债务关系。发起人是债戊权人，

8、借款人是发起人巩的债务人，借款人对发俞起人负有到期为一定给懈付行为的义务，发起人渠对众多借款人所享有的睡债权构成了住房抵押贷弊款证券化的基础资产。坦 　　2.发起人与SP选V之间的债权让与关系囊。发起人以符合真实销涉售要件的方式将其对借的款人所享有的债权转让痛给SPV，SPV取得逆让与的债权后，成为借直款人的债权人，而发起迹人则丧失债权人资格。只债权让与须以合同的方护式进行，依照我国《合疯同法》的规定，债权让夷与