住房抵押贷款证券化的法律分析及风险防范

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1、住房抵押贷款证券化的法律分析及风险防范【摘要】住宅抵押贷款证券化是20世纪70年代以来全球金融创新的重要成果，中国在住房制度改革之后，开始对这一制度予以关注。本文旨在从法律角度分析住房抵押贷款证券化过程中存在的各种主体及其相互间的法律关系，并就投资人可能遭遇的各种风险，提出相应的防范措施，以供相关各方探讨。　　　　【关键词】住宅抵押贷款证券化发起人SPV投资人信息披露　　　　随着我国住房制度改革的深化，城市居民对商业银行住房抵押贷款的需求与日俱增，住房抵押贷款的长期性与银行资金来源的短期性的矛盾，使得资金短缺问题浮出水面。尽管到目前为止我国商业银行的资本

2、金尚充足，住房抵押贷款方面还不存在明显的流动性问题，但纵观我国房地产市场的蒸蒸日上，如火如荼的成长势头，对即将出现的住房抵押贷款资金问题未雨绸缪的必要性就显而易见了。由于住房抵押贷款能够产生稳定的现金流、具有规模性、分散性、易组合性等特征，因而比较容易成为优质的证券化资产。于是，住房抵押贷款证券化成为人们心中解决上述问题的灵丹妙药。住房抵押贷款证券化将商业银行长期信贷资产转化为在金融市场上可以出售和流通的证券，有效的解决了商业银行资金结构不匹配的问题，同时也为投资者提供了新的投资工具，提高金融体系的运作效率。　　　住房抵押贷款证券（MBS*）起源于二十世

3、纪的美国，其目的是为了解决住房抵押贷款的流动性问题。在我国伴随着商品房消费需求的一路高歌，住房抵押贷款证券化的步伐也随之加快，2005年12月15日，中国建设银行“建元2005—1个人住房抵押贷款支持证券”的发行标志着住房抵押贷款证券化在我国的正式起步。然而，随着住房抵押贷款证券化的深入开展，商业银行在欣喜地提前受偿预期债权的同时，也不得不为实现更大范围的融资目标，而冷静思考从中可能出现的投资人风险。笔者试图从住房抵押贷款证券化活动的各方参与主体透视，分析住房抵押贷款证券化过程中存在的各种法律关系，并就投资人可能遭遇的各种风险，提出相应的防范措施，以供相

4、关各方探讨。　　一、住房抵押贷款证券化中的各方法律关系　　从法学角度看，资产证券化反映了现代民事财产权利证券化的趋势。住房抵押贷款证券化实质上就是一个设计精妙的债权转移法律行为。商业银行将自身享有的、在未来一段时间内以借款人为相对人的、附抵押的债权以有价证券形式转让给投资者。住房抵押贷款证券化的全过程是由以合同为主的一系列法律行为组成的，每一个法律行为都会构建起一定的法律关系，笔者欲在下文将资产证券化交易结构中所涉及的主体，以及每种法律行为所建立的主体间的法律关系进行分析。　　　5.发起人内部信用增级过程中的抵押法律关系。发起人以自身资产对自己发起的住房

5、抵押贷款进行抵押担保，以提高住房抵押贷款证券的信用级别，降低风险，吸引投资。在这里发起人是抵押人，投资人是抵押权人，当投资人的预期收益未能实现时，投资人作为抵押权人可以就发起人设立的抵押资产优先受偿。　　与信用增级机构之间的担保法律关系。住房抵押贷款证券化往往需要信用增级机构的介入，由SPV与信用增级机构签订担保合同、信用证等，成立债的担保法律关系，担保人是为住房抵押贷款证券提供信用担保及保险服务的信用增级机构，SPV为被担保人。作为信用提高的对价，SPV往往还要与信用增级机构签订付费合同，成立债务法律关系，在这层关系中，SPV有支付服务费的义务，信用增

6、级机构则有提供信用增级服务的义务。信用增级机构如果是保险公司的话，还会出现保险法律关系，SPV是投保人，保险公司是保险人，住房抵押贷款投资人是受益人，住房抵押贷款证券的风险如果得到保险公司的保险，该证券就会因为信用可靠而分外得到投资人的青睐。　　与专业中介机构之间的委托代理关系。在住房抵押贷款证券化过程中，SPV要与一系列专业中介机构发生联系产生委托代理关系。如住房抵押贷款证券的发行需要有证券商作为承销商、上市推荐人代理发行并推荐上市交易。此时，SPV须和证券商签订证券承销协议、上市推荐协议，成立代理法律关系，其中，SPV是委托人，证券商是受托人，证券商

7、为SPV提供服务，SPV要支付相当的费用作为对价。同理，SPV在资产证券化过程中，还需要会计师事务所进行会计核算，需要律师事务所出具法律意见书和获得咨询意见等等，它们之间也将成立委托代理法律关系。SPV在这一系列委托代理关系中始终处于委托人地位，专业中介机构为受托人，专业中介机构负有按照SPV的委托提供一定专业服务的义务，SPV则负有向其支付服务费的义务。　　二、住房抵押贷款证券投资人风险及防范　　在住宅抵押贷款证券化的过程中，银行作为住房抵押贷款证券化的融资人，有必要从投资人的权益保护角度出发，关注投资人可能遭遇的投资风险，并尽可能的予以克服，以增强资

8、本市场投资人的信心和投资热情，从而更好地实现融资计划。具体而言，投资人在住房抵押