冲破利益藩篱 探索改革路径——湖南省农地入市的实践与思考

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1、冲破利益藩篱探索改革路径——湖南省农地入市的实践与思考　　本报记者 彭小云 通 讯 员 袁树勋 梁美兰　　阅读提示　　湖南资兴市、长沙县被列入农村集体经营性建设用地出让试点范围，开启了湖南农地入市的序幕。与此同时，山西、陕西等多地都已经启动相关试点的前期准备工作。集体经营性建设用地流转作为土地改革的一个突破口，将在多地重点推进。在国家层面政策法规尚未出台的背景下，农地入市的改革突破或将来自这些自下而上的实践探索中。　　和很多地方一样，湖南的城镇化也存在两种类型：一种是由政府主导，征收土地，再进行开发

2、。另一种则游走在法律边缘，由农民自主或与资本合作，直接在集体土地上进行开发就地城镇化。　　当前一种遭遇种种困境时，给予后一种途径“合法身份”的呼声也越来越高。正如党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》所言，“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”　　在此背景下，湖南开始了集体经营性建设用地入市的实践探索。资兴市和长沙县，不久前被赋予了试点的权利。　　“文件还没正式下发，但基本上确定了，剩下的只是走流程。”湖南省国土资源厅相关处室一名

3、负责人说。　　不过，细心的人们会发现，早在5年前，党的十七届三中全会就提出逐步建立城乡统一的建设用地市场，湖南省政府也有意逐步放开集体建设用地入市的限制。但在很长一段时间里，地方政府并未表现出相应的兴趣——湖南省14个市州，至今只有长沙、株洲等地出台了配套方案。　　这是为什么？答案关乎这一轮探索的成败。　　资兴市城郊，一家水产品加工厂里，机器轰鸣。加工厂的主人姓唐，是外地人。两年前，他以每年5000元的价格从当地村集体手中租下5亩土地，建了这个厂子。企业的效益看好，但这块地带来的麻烦，一直困扰着老唐

4、。　　“厂子盖到一半，就有村民上门找麻烦，说我们没同意租地给你。”老唐拿出和村委会的合同，“对方又说，村干部同意了，但没经过村民代表会讨论，不算数。”　　好不容易摆平了这个麻烦，老唐又遇上资金周转的困难。　　他想拿这块地的使用权作抵押，向银行贷款。跑到当地的信用社一问，对方告诉他，从来没做过集体土地的抵押贷款。　　而在几公里外的城区，土地市场的运作却是另一番光景。　　两个试点区，期待收获不一样的经验　　资兴是湘南地区一个县级市。过去9年里，资兴城区扩大了两倍多。新增的面积，基本都是政府从农民手中征收

5、而来，成为国有土地。　　土地完成征收后，政府投资完成“五通一平”，平整的土地被公开挂牌出让。有政府的信用背书，投资者不需要担心面临老唐遇到的纠纷。地块的竞得者凭《国有土地使用证》可向银行贷款。　　这是政府精心培育的土地市场。它运转有序，催生出了无数高楼大厦、公园广场，成为城市扩张的基础。　　老唐所在的则是另一个土地市场，在一片混乱中生长，衍生出了乡镇企业、民工租房，成为城市和乡村的黏合剂。　　去年，资兴被列为湖南省城乡统筹试点区，目的是缩小城乡经济发展水平差距，这意味着需要对乡村进行更大投入。　　“

6、市里的财力有限，平均分配到各个地方，杯水车薪，集中做一两个点，又没有实质性意义。”资兴市国土资源局总经济师黄淼说，“还得从发掘农村自身潜力上做文章。”　　去年年底，黄淼到省国土资源厅汇报工作，得知一个消息：国土资源部要求湖南省推荐几个地区，试点集体经营性建设用地入市。　　几乎同一时间，在深圳，这项探索获得了突破性进展。一块约21.9亩的集体经营性建设用地，拍出了1.16亿元的高价。地块所属的村集体拿走了这笔收益的30%，同时还分得13980平方米的商品房配套物业产权。　　这不就是个盘活农村资源的好办

7、法么？回资兴后，黄淼向市领导汇报了上述信息。很快，他所在的市国土资源局得到指示，赶快组织申报材料，争取试点资格。今年4月5日，资兴的请求获得了认可。　　“省厅发来了一份非正式的文件，让我们先开展工作。”资兴市国土局一名科室负责人记得，“正式的批复函，他们说很快就会下发。”　　这份没有加盖公章的文件里，要求资兴探索一套操作机制，试点为期1年，完成至少3宗集体经营性建设用地出让。　　湖南省国土资源厅拟定的另一个试点区是长沙县。与位于欠发达地区的资兴不同，它地处湖南经济核心区，集体经营性建设用地的存量大，

8、市场需求度也高。　　“两个试点区所处的环境不同，我们希望它们探索出不同的经验，能分别适应发达和欠发达地区。”湖南省国土资源厅相关处室一名负责人说。　　长沙县目前还处于前期调研阶段。相比之下，资兴的步子更快一些，他们已经拟出了操作方案的草案。　　隐性市场庞大，规范交易的难度很大　　唐洞街道办位于资兴城区西北，下辖2个行政村，7个居委会，是典型的连接城区和郊区的行政单位。这类地带集体建设用地使用权的流转通常较为频繁，唐洞街道办副主任蔡林涌随口举出几例：有租赁集体土地办工厂