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1、个人住房抵押贷款市场业务细分与产品结构内容摘要:笔者认为我国个人住房抵押贷款(简称“个贷”)市场在业务规模快速发展的同时,应适时适度向业务细分和产品多样化等方向拓展。本文以美国个贷市场为例,归纳了个贷市场可细分的业务种类和丰富多样的个贷产品。结合我国市场特征,提出了多样化个贷市场参与机构、合理化个贷产品结构、谨慎创新个贷产品和向资本市场融资的建议。关键词:个人住房抵押贷款业务细分产品结构鉴于对住宅市场稳步发展的预期,我国个贷市场的发展空间巨大。这种发展空间不仅表现在市场规模上,更反映在业务种类和
2、产品结构的开拓。本文以个贷市场发展较成熟的美国为例,归纳个贷市场的业务细分和产品结构,分析形成专业化分工和多元化产品的意义,结合我国个贷市场现阶段特征,提出一些建议。美国个贷市场业务细分按业务种类划分零售业务(retailoperation)个人住房抵押贷款零售业务通常由个贷机构一线业务员发起。客户主要通过两种渠道,其一是房地产开发商或中介机构提供的潜在客户,其二是自身的储蓄或其它贷款业务客户。只有很少部分现实客户来自于柜台寻访和促销。由于个贷零售业务由贷款机构一线业务员亲自发起,因此相比于批发
3、业务,能更好控制客户和抵押住宅质量,有助于降低个贷风险。但为此付出的代价是分支机构和一线业务员数量的增加,业务运作成本上升,尤其是固定成本。国外有研究表明,个贷业务的规模经济效应不明显,相反较高的固定成本投入会增加其市场退出成本。小规模地区性个贷金融机构在零售业务领域更占优势。批发业务(arketing),个贷申请人信用评估,抵押住宅评估,个贷担保事宜处理、个贷审批,合同文件整理和合同签署等。其中,抵押物评估和个贷担保多由外部专业机构承担。通常情况下,个贷发起环节的收益约为总贷款额的0.3%～0
4、.4%(不包括个贷保费)。美国个贷市场,参与个贷发起环节的机构主要包括储贷机构(SavingsLoans)、个贷银行(Mortgagebank)、个贷经纪人(Mortgagebroker)和商业银行。其中,个贷经纪人在该环节扮演的是中间人角色,为个贷发起人寻找潜在借款人。有数据表明,2002年美国50%的新发起个贷都有个贷经纪人参与,该比例在个贷批发业务领域更高。个贷服务(servicing)个贷服务是继个贷发起后的第二个环节,主要处理还款过程中的一系列服务性项目,包括还款收缴和归结、现金流管理
5、、还款时间表更新和调整,还款延期通知和违约清算等。此环节产生的个贷服务性收益约为总贷款额的1%。在美国,涉足个贷服务的机构主要有个贷银行、储贷机构和商业银行。2002年个贷银行在美国个贷服务环节的市场份额最大,超过40%。540)this.inistration,FHA)、退伍军人管理局(VeteransAdministration,VA)和农村住房服务局(RuralHousingService,RHS)。后者主要由私营保险机构承担,如美国个贷市场要求贷款价值比超过8成的借款人对超额部分购买私营
6、抵押贷款保险(PrivateMortgageInsurance,PMI)。由于常规型个贷通常不要求借款人额外担保,只需住宅抵押,而超额型个贷的担保机构多为私营抵押贷款保险公司,从2002年美国个贷市场不同担保类型的个贷比例可以推算出,FHA在美国个贷担保市场的份额最大,超过50%,私营抵押贷款保险公司次之,约为30%。个贷风险管理(riskmanagement)按业务环节将个贷业务细分的一个重要目的是,提高各个环节的专业化水平,通过一环环的牵制降低和分散风险。比如个贷发起机构必须保证借款人申请材
7、料的真实性,个贷服务机构承担服务过程中的操作风险,个贷担保机构承担抵押物和借款人的可投保风险。真正的个贷风险管理环节主要针对个贷业务的流动性风险、利率风险以及无法通过担保机构完全规避的借款人和抵押物风险等。管理途径除了风险留存,组合个贷资产避险外,还可借助个贷证券化渠道,尤其是在个贷二级市场发达的国家。在美国,个贷风险管理环节的参与机构包括联邦国家抵押协会(FNMA)、政府国民抵押协会(GNMA)、联邦住房贷款抵押公司(FHLMC)、投资银行以及有风险管理能力的个贷银行、储贷机构和商业银行。个贷
8、证券化主要借助前三大机构,联邦国家抵押协会和政府国民抵押协会针对得到FHA和VA担保的个贷资产实施证券化;而联邦住房贷款抵押公司的业务主要面向未保险以及由私营保险公司承保的个贷资产。2002年美国个贷余额73%以证券化形式存在,其中FNMA和FHLMC管理着的个贷资产有64%实施证券化,GNMA管理着的个贷资产全部实施证券化。540)this.ent)个贷投资即投资人通过资金投入,获得债权性收益。个贷投资渠道有两种,其一是预先投资(Up-frontinvestment)。资金主要是储蓄存款、合同
