物业项目运营中的能源管控

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1、电话（Tel）:13751133186电邮（E-mail）:ddong129@163.com授课人简介董东理学硕士高级工程师国家注册监理工程师国家注册房地产经纪人曾任中海物业管理公司工程部经理开元国际物业管理公司总工程师开元同济楼宇科技公司总工程师诚则成物业管理顾问公司副总经理现任花样年彩生活科技公司副总经理花样年物业管理公司总经理1物业运营项目中的能源管控第一节物业管理中的节能降耗概念第二节房屋设备及节能技术简介第三节节能降耗的管控方法第四节节能降耗案例2第一节物业管理中的节能降耗概念物业在使用的过程中，为了达到生活、工作条件，无时无刻不在消耗着资源和能源，如电、蒸汽、燃料、水等。这

2、些能源和资源的消耗，物业企业要支付相当多的费用，在物业管理成本中占较大比重，仅次于人工费成本。3反映到项目的财务上为:公共水电费、空调水电费、燃油燃气费等。降低资源能耗成本，是物业管理的一项重要工作，关系到企业的收支平衡。节能工作要系统综合考虑，只节能不节钱不是物业企业想要达到的目的。我们将从三个方面：政策节能，技术节能，管理节能来介绍节能经验方法。4第二节房屋设备及节能技术简介房屋设备又称建筑设备，他不同于生产设备，是为建筑物配套服务的设备，是物业企业节能管理的主要对象。5一、供配电设备1、构成高压环网柜（开关柜）、变压器、低压配电柜2、节能技术方法供电系统本身不耗能，损耗约5%。该

3、系统应运用供电政策来节约电费。如合理利用计量方式，获取优惠的商业居民用电比例；减少变压器基本电费等6789二、备用发电设备1、构成柴油发电机组、EPS设备2、节能技术方法柴油发电机组是消耗柴油提供电能的设备，设有电能计量装置，在抄表到户的情况下，应注意与供电部门商议，用发电的电量冲减公共表上发电时多计量的部分。发电机每月试运行的时间一般在10分钟为好。101112三、给排水设备1、构成a.给水设备：室外环网、地下水池/水箱、加压泵/变频泵、加压罐、高位水箱、水表、供水管网、终端设备（卫生洁具等）b.排水设备：雨水管、污水管、阴井、化粪池c.中水设备：废水收集池、废水处理池、循环泵、加压

4、泵、中水管d.热水供应设备热源、热水器、循环泵、循环管等132、节能技术方法水平衡测试减少滴漏跑冒供水方式改造水泵的节能改造1415四、暖通空调设备1、构成a.供暖设备：锅炉、高温蒸汽、溴化锂热水机组、热泵机组、循环泵、热交换器、管道b.供冷设备：溴化锂冷水机组、离心/螺杆/活塞冷水机组、循环泵、冷却塔、空气处理器、风机盘管、新风机、管道c.通风设备：风机、风管、风阀162、节能技术方法蓄冰空调技术机组功率选择变频技术管网设计计量技术1718192021五、照明设备1、构成照明按作用可分为正常照明、事故照明、安全监视照明、障碍照明、彩灯和装饰照明灯。2、节能技术方法按国家标准调整各场合

5、的照度选择发光效率高的灯具。如T8灯管改为T5灯管配置分区控制及自控装置消防诱导照明选用低功率产品建筑立面照明应申请政府补贴22六、电梯设备1、构成a.垂直梯：控制柜、曳引机、轿箱、对重、缓冲器、导轨、外呼器、显示器b.扶梯：控制箱、拖动机构、扶手带、梯板2、节能技术方法采用变频技术多梯采用群控技术住宅梯取消返基站功能扶梯设自控装置相控技术2324第三节节能降耗的管控在物业管理的日常运作阶段，把能耗支出费用控制在批准的限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证成本管理目标的实现，以求在物业管理的各阶段能合理使用人力、物力、财力，取得较好的经济效益和社会效益。25不符合输出输入1.过程2.检查

6、3.与预算对比4.纠偏26项目的全部物业管理活动，可以看成由一个个“过程”组成，要控制整体成本费用，需对每一“过程”的费用进行控制。对每一过程的输出（本月产生的费用数值）进行测量，形成当月的财务报表（或报销单据），控制者将报表（或报销单据）与预算进行比对，发现超支，分析原因，制定纠正措施，控制次月过程的输入（人、财、物等投入），达到次月过程输出符合预算的目的。这就是成本的“动态控制原理”。27第一步识别全部的耗能过程统计各种用电、用水设备的型号统计各个用水、用油、燃气等的项目根据设备、资源的用途进行分类28第二步编制管控的依据标准，即根据项目的实际情况，制定出项目用电用水预算29一、项

7、目公共水电预算的编制1、公共用电预算A.公共设备用电的收入在深圳公共设备用电费用，已包含在物业管理服务费中，不能另行收取。若管理费的收缴率过低，则对应公用设备用电收入过低。B.公共设备用电费用计算统计各种用电设备的功率、及运行的时间，计算公共设备每年平均用电度数，乘单价，可得用电费用。详见预算表302、公共用水预算A.公共用水的收入在深圳公共用水费用，已包含在物业管理服务费中，不能另行收取。若管理费的收缴率过低，则对应公共用水收入过低。B.公共