试论保利地产财务分析

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1、试论保利地产财务分析论文摘要：保利地产作为国有上市的地产企业，在经历2010年限购政策的风波后，其不仅没有缩减业务，反而加速了扩张的脚步，该文针对保利地产扩张中体现的财务状况，对其核心财务指标进行分析，为财务报表的使用者提供一个新的观察角度。　　论文关键词：营运资本需求；存货周转速度；营销战略　　保利房地产(集团)股份有限公司(以下简称“保利地产”)是由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，公司经批准的经营范围为：一级房地产开发，出租本公司开发的商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁等。　　1行业分析　　根据国家统计局数据分析，20

2、10年1～9月全国房地产完成投资335l1．25亿元，住宅投资额23512．05亿元，同比增长33．8％商品房销售面积63150．23万平方米，销售额31916．58亿元，销售额增速15．9％。9月份，全国房地产开发景气指数为103．52，比8月份回落0．59个百分点，比去年同期提高2．44+百分点。由此可见我国房地产投资行业仍然处于一个高度发展的时期，并且随着一线城市的带动，二三线城市的房地产投资业逐渐进入了一个快速发展的时间段。　　2关注政策　　《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中提出“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，

3、下同)，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。”由于相关政策影响，公司要求提高流动资产比例，保证公司正常运营，加快存货的周转，降低企业的短期风险。　　3战略分析　　保利地产着眼于六个方向的地产投资项目分别是：精品住宅、商务办公、高端休闲、商贸会展、购物中心及五星酒店，对投资项目实行差异化战略，力求在房地产的投资中有别于国内的其它投资企业，由于其母公司中国保利集团公司隶属于国务院国有资产管理委员会，其在自身管理体制及投资方向上较其它企业更

4、适应中国国情需要，并且在母公司的配套企业财务公司的协助下可以更加有效地进行资本筹集和资产管理，其存货(主要为土地)在2010年前三季度增长69．02％，远高于国内房地产龙头企业万科地产的36．75％。　　4财务分析　　4．1营运资本潜在不足　　保利地产连续三年营运资本需求对于营运资本保障倍数为1．516、1．249、1．515，算术平均值为1．365，三年经营活动现金流入量为一26107000000、一ll44790000、一7590470000。保利地产在近三期的营运资本基本保持了其对于经营所需的资本需求，然而由于在经营活动的净现金流量长年为负数，维持保利地产的现金流人量的一个重要因素

5、是筹资的现金净流量，而主要为短期借款的现金净流量，且在2010年第二、三季度，短期借款的现金流入量增长超过一倍，说明保利地产由于经营周期长，需要大量借人资金持其周转，而在《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》这一限制购房首付款比例的政策出台后，保利地产的资金回流速度明显下降，需要进一步对自身投资进行控制，加强现金管理，保证经营的稳定性。　　4．2存货周转慢增加财务风险　　保利地产三年的流动比率分别为2．338、2．3148、2．7267，行业平均为1．797，三年速动比率分别为0．5638、0．7429、0．667。行业平均为0．5187，当年存货占流动资产比例75．89％，行

6、业平均为71．14％，存货量为101578000000，存货周转天数为2491．3495。　　对保利地产短期资产运行相关比率进行分析，流动比率和速动比率及存货占流动资产的比例都高于行业平均水平，可见其流动资产缺乏细致管理，而且由于房地产行业的存货占用资金量大，周转慢，而保利地产存货占流动资产比例高于同期行业平均水平，会严重影响保利地产偿债能力。　　4．3盈利缺乏竞争性　　保利地产2010年前三季度的销售毛利率、营业利润率、营业净利率分别为32．4272％、19．5861％、14．398％，都低于房地产行业龙头公司的38．803％、22．3773％、17．0937％。　　对比保利地产三年来

7、与万科公司的销售毛利率、营业利润率和营业净利率，我们可以发现，将多元化、差异化作为长远战略的保利地产的主营业务成本率远高于万科，在房地产这样规模经营的行业中，希望保持差异化的高利润率需要有更加高效的营销系统、财务系统来保障其销售利润，保利地产需在营销方面加大投资，从而找到扩大差异化渠道，取得高利润率的目标。　　5财务分析建议　　5．1对投资者　　保利地产作为国内地产界前五名的一个国有化企业，虽然在财务风险及销售利润上有一定的缺陷，但