保利地产财务分析报告

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1、研究生课程考试成绩单（试卷封面）院系经济管理学院专业金融学学生姓名学号课程名称财务报表分析授课时间2016年月至2017年月周学时3学分2简要评语考核论题总评成绩（含平时成绩）备注任课教师签名：日期：注：1.以论文或大作业为考核方式的课程必须填此表，综合考试可不填。“简要评语”栏缺填无效。2.任课教师填写后与试卷一起送院系研究生秘书处。3.学位课总评成绩以百分制计分。保利地产财务分析报告完成人：指导老师:完成日期：2017年1月26日联系电话：EMAIL:第一部分：绪论及财务指标计算说明（一）.关于保利保利房地

2、产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。总部位于广州。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。2015年全年保利地产共实现签约金额1541.04亿元，同比增长12.75%；实现签约面积1218.30万平方米，同比增长14.22%。公司核心竞争力分析：1、卓越的战略管理能力：面对房地产行业复杂多变的发展形势，公司始终坚持“三个为主、三个结合”的战略

3、方向不动摇，及时把握经营形势，迅速调整经营策略，灵活把握经营力度，始终保持稳定健康发展，体现了卓越的战略定力和管理能力。2、突出的品牌影响力公司是央企控股的大型房地产上市公司，坚持“和者筑善”的品牌理念，致力于“打造中国地产长城”，诚信、负责任的品牌形象得到社会的广泛认可，2015年末公司品牌价值提升至361.5亿元。3、优质、丰富的项目资源公司具备多元化的项目拓展能力，除了公开市场招拍挂方式以外，还通过旧城改造、合作开发、兼并收购等灵活的拓展方式获取项目资源。截至报告期末，公司拥有在建、拟建项目270个，待开

4、发土地总建筑面积5482万平方米，其中一二线城市占比约为74%，项目储备优质、丰富，为公司的持续发展奠定坚实基础。（二）.2015年房地产市场概述1、房地产行业告别高速增长，行业改革需求加大。2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-5月全国商品房销售面积35996万平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额24409亿元，同比增长3.1%，已经回正。销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。2015年5月国房景气指数92

5、.43，创下了1997年指数创立以来的历史低值。2、房地产行业国企占比高，运营效率相对较低。从房地产行业来看，国企改革对于房地产行业意义重大。地产行业当中国企占比较大。房地产行业A股上市公司166家，其中央企13家，地方国企63家，两者加起来占全部房企将近一半。但是，从运营效率来看，国有地产企业运行效率却低于行业平均水平。ROE方面，整个行业告别了高利润时代，ROE整体呈现下滑态势，但国企ROE始终低于行业均值。2014年行业平均ROE是12.4%，国企ROE为11.4%，低了1个百分点；费用率方面，国企费用率

6、略高于行业均值，2014年行业平均费用率8.7%，国企为8.8%。从运营效率来看，国企有较大提升空间。3、土地供应偏紧，价格涨幅较大。2003年至2013年，我国房地产企业购置土地面积仅增长了8.7%，而同期商品房销售面积增长了287.2%。主要城市土地供应下滑速度尤为明显。40个主要城市供应土地占地面积同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。土地价格的增速明显超过同期商品房销售均价的上涨。2004年至2013年，土地平均购置价格年均复合增长率15.07%，同期商品房销售均价年均

7、复合增长率9.69%。土地平均购置价格占商品房销售均价的比例由26.62%上涨至40.97%。4、楼市需求仍未见顶，一线城市具有强支撑。城市化是住房市场发展的核心动力之一，近十年来随着一线城市超前发展的经济效应，人口集聚进一步推升了“大城市化”的形成，一线城市的人口强吸附能力也构成了对于潜在需求的强力支撑。从土地供求方面，2012-2014年北上广深土地均处于供求相对平衡的状态，而随着当前库存的消耗以及房企回归一线城市的迫切性增强，其土地资源的稀缺性将进一步凸显。（三）.指标说明及重要事项披露（1）对外投资资产

8、包括：长期股权投资、可供出售金融资产、投资性房地产、持有至到期投资科目；（2）利息保障倍数=息税前利润总额EBIT/利息费用=(企业的净利润+企业支付的利息费用+企业支付的所得税)/利息费用.这里的利息费用不等同于财务费用，查看年报附注找到每年支付出去的利息数，不采用合并利润表中的财务费用；（3）应收账款周转率分母涵盖内容统一定为应收账款、应收票据、其他应收款三部分，不考虑存货跌价和坏