房地产项目管理培训大纲

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1、房地产项目管理培训大纲房地产项目管理是指将房地产项目的各类工程设计变为实体的全过程的管理，它包括投资（成本）、质量、进度控制和安全、合同、信息管理等管理要素。项目管理是房地产开发的一个重要环节，也是一个实质性的环节，怎样做好项目管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。随着社会的进步与发展，消费者的居住理念逐渐提升，加上市场的竞争，人们对居住的环境、氛围、内涵等有了进一步的需求，这就要求房地产产品具有多方面的附加值。为了满足这种需求的变化，项目管理就不能局限于以往的做法，项目管理的范围也随之不断扩大，几乎渗透

2、到房地产业务链的每一个环节，逐步体系化。系统全面的进行项目管理，来实现中小型住宅项目开发商的经济效益，对中小型住宅项目开发商的未来生存和发展具有深远的意义。投资控制（成本控制）长期以来,大多数房地产企业重视销售收入，轻视成本控制，但是降低成本、实现成本控制和扩大销售收入一样，也是房地产商获得经营利润，体现经营成果的一个重要途径。房地产成本是指一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各项耗费,主要由开发成本、期间费用、税金三大块组成。一、开发成本控制房地产开发成本的控制贯穿于房地产开发的全过程,主要分为三个

3、阶段:1、开发前期的成本控制（1）土地征用及拆迁补偿费控制。（2）前期工程费用控制。(3)建筑设计成本控制。2、开发中期的成本控制（1）招标阶段的成本控制。（2）施工阶段成本控制3、开发后期的成本控制（1）基础设施建设费控制。（2）公共配套设施建设费控制。二、期间费用控制1、管理费用控制2、财务费用控制3、销售费用控制（1)销售流程的优化。（2）营销组织框架的构建。（3）销售道具及物料的合理使用。（4）营销推广工作的开展。三、税金的控制四、结论房地产成本控制是一项技术性专业性很强的工作,采取正确的成本控制的方

4、法等于成功的一半。由于成本形成于生产全过程,贯穿于投资项目决策、项目设计、招标投标和施工各个阶段。因此,要把目标成本层层分解到各个阶段,各个部门、甚至各项费用上进行综合控制。进度控制一、工程进度控制的概念工程进度控制是指在项目的工程建设过程中实施经审核批准的工程进度计划，采用适当的方法定期跟踪、检查工程实际进度状况，与计划进度对照、比较找出两者之间的偏差，并对产生偏差的各种因素及影响工程目标的程度进行分析与评估，并组织、指导、协调、施工方及相关单位及时采取有效措施调整工程进度计划。在工程进度计划执行中不断循环

5、往复，直至按设定的工期目标项目竣工也既是按合同约定的工期如期完成，或在保证工程质量和不增加工程造价的条件下提前完成。工程进度控制是工程项目建设中与质量和投资并列的三大管理目标之一，其三者之间的关系是相互影响和相互制约的。在一般情况下，加快进度、缩短工期需要增加投资（在合理科学施工组织的前提下，投资将不增加或少增加）。但提前竣工为开发商提前获取预期收益创造了可能性。工程进度的加快有可能影响工程的质量，而对质量标准的严格控制极有可能影响工程进度。如有严谨、周密的质量保证措施，虽严格控制而不致返工，又会保证建设进度

6、，也保证了工程质量标准及投资费用的有效控制。二、影响工程建设进度的原因影响工程进度的原因有许多，根据多年从事建设监理经验，可以概括为业主方、设计方、承包方、材料设备供应方及其他方方面的原因。现分别阐述如下：1、业主方的原因资金投资不足,并不能及时到位;图纸未及时到位;提供的控制性坐标点、高程点资料不准确或错误；临时供水、供电工程相关手续办理和实施不及时，供应量不足；甲供之工程材料设备未及时到施工现场；应确定事项未及时确定；施工过程中的局部方案调整；场地拆迁不彻底等。2、设计方的原因未及时向业主提交满足进度计划

7、的设计文件；现场施工与设计图纸有矛盾需修改；现场发现配套专业设计与土建设计有矛盾；变更设计较多。3、施工方的原因施工方项目经理部配置的管理人员不能满足施工需要，管理水平低、经验不足，致使工程组织混乱不能按预定进度计划完成；施工人员资质、资格、经验、水平及人数不能满足施工需要；施工组织设计不合理、施工进度计划不合理、采用施工方案不得当；施工工序安排不合理，不能解决工序之间在时间上的先后和搭接问题，以达到保证质量，充分利用空间、争取时间，实现合理安排工期的目的；施工用机械设备配置不合理不能满足施工需要；总包方与分

8、包方、材料供应商及其它协作单位关系不协调；资金调用失控，出现资金短缺现象。4、材料设备供应方的原因原材料、配套零部件供应不能满足生产需要；生产设备维护、使用不当出现故障无法正常生产；运输方式及运力不能满足需要；生产产品的型号、参数、数量错误或与样品不符、与合同不符；生产产品的质量不合格。5、其他方的原因与工程有关的市政、规划、消防、电力、自来水公司、电信等部门没有及时协调而影响等。三、加强工程建设进