商业街区市场市调与定位

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1、商业街区的市场调查与定位——操盘实战培训（4）主讲人：何其琛住宅区商业地产和商业街区的规划与招商实战训练营目录第一部分商业街区的概述第三部分商业步行街的市场定位第二部分商业步行街的市场调研这一节我将和大家分享的内容商业街区的发展？商业街区的类型？商业街区的评判？商业街区的发展趋势？商业街区的特点？商业街区的发展趋势？商业街区的渊源商业街区发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，到了近代和现代，我国商业街发展落后于法国等西方国家。清明上河图商业街区形成的特征许多商业街区是历史自然形成的结果，带有浓厚的历史

2、文化色彩。广州市的北京路是广州市中心商业街区，具有丰富的历史文化积淀。商业街区是随着城市的扩建而形成的，是为了满足新的商业活动的需要而诞生的。商业街区的形成多集中在区域中交通较为便利的地段，以方便区域的居民前往购物。有些商业街区是以大型的百货商店或超级市场为中心而逐步形成的商店群的集合体。深圳华强北路商业街，早期万佳超市率先进驻经营，在经营获得了巨大成功后，其他大量小型商店便纷纷进驻华强北，华强北商业街的规模迅速扩大，随着华强北商业街规模的扩大，就吸引了更多的人流前来购物消费，从而形成了深圳华强北路繁华的商业街市。商业街区一般是由多个各自独立经营的商店自发

3、地组合在一起形成的，其管理较为松散。项目内容建议评价指标权重交通公共交通可达性、便捷度、多样性、时段持续性0.1290行人组织道路曲折度、节点数目与多样性，行人流线和景观结合度，高峰人流0.0968交通管制停车转换实现程度，人车分流效度道路占用频率0.0645其它无障碍设计0.0325建筑空间街道轮廓DH比值，轮廓的多样性0.04399建筑体量最大仰角是否压抑0.01473建筑类型多样性，同类型建筑集中度0.01473建筑风格多样性，市民接受程度0.04399商业经营业态构成商业构成比例，相关商业关联度0.0504商户关系是否存在竞争、合作、聚集、依赖、层

4、级的关系，关系随其它因素变化的敏感程度0.0336市场定位潜在市场研究，定位的覆盖面0.0336商业效益土地开发强度与利用率，商业投入与产出比0.0167商业街区评判标准：商业街区的评判附属设施功能性设施多种设施的服务半径0.0259休息性设施可坐率，高峰人流可坐率0.0259信息性设施信息传递的有效程度，广告设施管理的有效程度0.0086观赏性设施观赏服务半径0.0086绿化景观景观构成景观多样性、分异度0.0251景观序列0.0502植栽设置植物多样性与气候的关系，植栽配置的季节特征0.0754其它高峰人均绿化面积环境文脉旧建筑的保护利用旧建筑的保留利

5、用比例不同旧建筑保护方法的采用0.0880传统模式的传承是否存在，和市民的接受程度0.0293社会空间社会文化文化分异度0.0333社会政治政治干预、政策扶持程度0.0222社会经济GDP总量及增长情况，人均GDP，居民购买力0.0333总分25项商业街区的评判商业街区的发展趋势商业街的发展阶段阶段商品构成业种构成商业形态1粮、油、米、盐等粮店、油店、糕点等杂货店（点状分布）2粮油+日常生活必需品粮油店、杂货铺杂货店升级、聚集3粮油+日常便利品+选购性商品杂货店（商品齐全）集贸市场（条状分布）4日常便利品+强化选购品杂货店、服装店、便利店等条状商业街（注重

6、环境气氛）5选购商品+便利商品+专购商品时装店、家电市场、书店等综合型商业街6选购商品+便利商品+专购商品+休闲娱乐时装店、乐器店、KTV、club、pub、电玩等复合型商业街7品类集中化、系列化商品服务专门化、个性化综合性业种或专门性业种特色商业街商业街区的发展趋势商业街的发展机能机能机能内涵机能体现便利性业种齐全距离近，交通便利商品丰富经营时间长到达便利有停车场所共同性与地方的紧密度与人的往来接触居民参加活动休闲场所商品服务技巧有夜市安全性步行安全消防安全治安安全步道人车分离街道灯交通管制商品安全消防设施选择性商品丰富，有比较价值业种业态多样化业种结构

7、业种配比店铺集聚力店铺的连续性商品种类及数量情报性购物情报方位指导商品信息活动公告促销传播留言版DM单或网络舒适性逛街舒适程度花坛植栽店铺色彩美观街客街道家具红男绿女休闲性休闲设施充实休闲活动丰富餐饮店电玩店商品展示服务设施齐全文化性文教设施流行文化形象文化活动丰富业种组合主题雕塑小品主题商品组合主题开放性购物气氛轻松街内繁华热闹专用步道、盲道露天咖啡座节庆活动交流场所国际性国际韵味国际化商品国际性活动商业街区的发展趋势商业街的发展类型分类依据类型商圈规模（按商圈大小分类）超广域型商业街广域型商业街地域型商业街近邻型（社区型）步行街业种结构（按业种差别分类

8、）购物商业街生活商业街休闲商业街特色商业街地点条件（按街址地理条件