2011年一季度全国房地产市场分析

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1、2011年一季度全国房地产市场分析　　房地产行业再起波澜，也使的原本不太清晰的房地产市场形势变得更加模糊。如今，整个一季度房地产市场运行情况如何？从中又能看出什么样的端倪？本文进行了2011年一季度的房地产市场分析，从政策调控、全国市场、区域市场三个层面给予总结。　　房地产市场分析第一部分，调控政策的梳理与解析　　一、出台背景　　房地产市场分析离不开国家调控政策。2010年一轮又一轮调控政策出台之后，抑制了部分需求的释放，绝大多数城市成交面积同比下降明显，但一、二线城市20%～47%的房价年度涨幅，依然无法达到起初“遏制部分城市房价过快上涨”的调控要求，在此背景之下

2、，2011年初有史以来最严厉“国八条”政策正式出台。　　二、政策内容　　梳理本次调控政策及地方细则，发现“国八条”在深化“促供应、抑需求、调结构、重监管”这一纵向基本调控思路的同时，又在横向调控思路上明确了调控政策落实结果的“问责制”。　　横向“问责制”体现在：“国八条”在明确地方政府责任的同时，量化落实目标，界定处罚措施，旨在强化地方政府的执行效果；截止目前已有36个城市相继出台细则，共有60多个城市现已公布了地方房价调控目标，这与2010年4月“国十条”政策后各地保持沉默形成鲜明对比。　　四方面的“纵向深化”体现在：　　“促供应”：量化保障房和商品住房用地的年度

3、供应要求，同时引导土地出让形式弱化地价对房价的负面影响；　　“抑需求”：禁购、限购、限贷、税收等调控政策范围扩大、力度加强；截止目前已有36个城市出台限购细则，重庆、呼和浩特、拉萨、合肥四个应出台限购实施细则的城市目前仍未落实地；“限购令”的严厉程度在购买资格和限购范围两个方面存在差异；　　“调结构”：加大并量化保障房尤其是公共租赁住房的建设目标，进一步构建“租售并举”的住房体系，同时对保障房的融资、建设、运营及管理等方面的地方落实方式进行细化；　　“重监管”：要求各部门各地方全面完善包括土地信息、住宅信息、个人信息在内的房地产监管信息系统，加大信息审核与信息公开的

4、力度，减少市场环节的执行漏洞；　　三、政策目标　　由此可见，“国八条”既有广度、又有深度、还有执行约束，政策本身似乎已经无懈可击。但社会各界各种质疑绵延不断，他们疑惑一味抑制需求能否解决最终的供需问题？他们疑惑“限购”“禁购”这类带有明显的计划经济色彩是否是历史的倒退？　　深入分析可以发现，政策目标并非只“限供应”不“促需求”，而是不同时期各有侧重：　　短期政策调控目标是“遏制部分城市房价过快上涨”，目前主要通过“限贷”“限购”等行政手段压制购房需求，避免短期内市场非理性繁荣，为长期各种供应的顺利推出争取时间；若近期房价控制效果不明显，不排除更为严历政策继续加码。　

5、　长期政策调控的目标是缓解行业内的供求矛盾，主要通过各类金融监管、市场监管措施促使商品房市场有效供应的形成，并通过加大保障房建设等手段，建立“商品房+保障房”双轨体系，最终实现数量上、结构上的供需平衡。　　房地产市场分析第二部分，全国一季度市场分析　　本部分的房地产市场分析从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四个方面进行全方位解读。　　在房地产市场分析中，为便于分析政策对市场的影响程度，现根据限购政策的落实细则，将目前已经出台限购细则的城市分为三类：　　一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。　　限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限

6、购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。　　限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈阳。　　一、一级市场　　一线城市土地市场萧条，限购政策不严的二线城市交易相对活跃。不同季度数据比较发现，一季度的房地产市场分析发现，一线城市、限购较严的二线城市土地成交面积同比下降最为显著，降幅分别为41%、43%；而限购较松的二线城市十分平稳，环比降幅不足1

7、%；具体到一季度各月，3月与1月相比，一线城市、政策较严的二线城市、政策较宽松的二线城市降幅分别为89.1%、38.8%和25%，一线城市下降更为明显。　　究其原因，各类城市政策力度梯度形成了不同的市场预期，影响了开发商的决策，促使更多拿地需求流向政策较松的城市，导致政策较松的城市总体成交状况较好。　　在年度供地目标的约束下，随后几个季度土地供应会有较明显增长；政策宽松的二线城市土地市场将会更加火爆，而调控压力巨大的一线城市土地市场恐难有突出表现，或将平淡收场。　　二、二级市场　　除限购不太严格的二线城市“量价齐升”之外，一季度大部分城市二级市场“量跌价滞”。房