承租人的优先购买权若干问题初探论文

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1、承租人的优先购买权若干问题初探论文..“房屋租赁合同是指出租人与承租人签订的关于将房屋交付给承租人使用，承租人支付租金，并于合同终止时将房屋返还给出租人的协议”。房屋租赁合同作为当事人间极为重要的法律结合关系由来已久，且普遍得到世界各国民事立法的广泛认可。其原因在于房屋租赁合同有较高的社会经济价值。它不但能给其中的一方当事人（承租人）提供了买卖合同之外获得租赁房屋的使用和收益的机会，而且还给另一方当事人（出租人）提供了融通资金，盘活资产的可能，使承租人和出租人双方利益不经过买卖即可得到满足，充分实现物尽其用..，各得

2、其所。随着市场经济的深入发展，房屋租赁合同的应用日渐广泛。对承租人来说，他可以经由租金的一期或多期支付，以相对较少的代价取得对租赁房屋使用和收益的权利，而不必为一时之需而支付购买房屋的价款来取得所要租赁的房屋所有权；对出租人而言，其在不丧失房屋所有权前提下，获得了必要的发展资金（即房屋租赁收益），而且更有利于其生产和生活，为其发展提供了更为宽广的空间。因此，房屋租赁合同对新时期的经济发展，活跃市场经济，拓展就业门路方面起到一定的积极作用。近年来，随着住房制度改革和二级市场的开放，房屋买卖和房屋租赁合同更是发展迅猛，但

3、同时，涉及房屋买卖和租赁的合同纠纷大量出现，其中就承租人的优先购买权的行使与实现问题引发的纷争也显得尤其突出。目前，由于我国法律法规就房屋租赁合同中承租人的优先购买权的问题的规定却显得比较原则而且条文也相对偏少，在审判实践中不便于操作，给司法实践中处理此类案件带来不少困难。本文仅就房屋租赁合同中承租人的优先购买权的概念、特点、法律依据、行使条件及立法完善谈一些粗浅的认识，以期对审判实践有所裨益。一、承租人优先购买权的概念、特征及其法律依据优先购买权又称先买权，是指特定的民事主体依照法律规定享有的，先于他人购买某项特定

4、财产的权利。在我国优先购买权制度最早可追溯到《唐律》。唐律规定，房地产买卖，必须先问近亲，次问四邻。近亲四邻不要，才得卖与别人。宋朝时《宋刑统》也记载有典卖中的禁止条件和优先权的规定。田宅等产业需要典卖时，其亲属和四坊邻居依照传统享有优先典卖权。我国这种优先购买权制度对于当时维护封建国家宗法制度的需要、维护封建社会秩序起到了一定的积极作用。新中国成立之后，在制定新中国民法典时，立法者也对优先购买权进行了规定，比如《中华人民共和国民法债权篇》第一次草稿第二十九条规定“出租人出卖租赁物时承租人在同样条件下，有优先承买权。

5、承租人在接到出卖通知书后十日内，不作承买的表示，视为放弃优先承买权”随后经过数次修改，都对优先购买权的问题加以规定，只不过表述有了适当的改变，将“优先承买权”改为“优先购买权”了。对优先购买权的定义，学者各有说法，但大体都是一致的，本文认为优先购买权是指特定的人，依照法律的规定，在特定的买卖关系中，于所有人出卖财产时（主要指房屋，其他一般租赁物不在此限），依法享有在同等条件下，优先于他人购买的权利。优先购买权的种类主要有如下几类，承租人的优先购买权，共有人的优先购买权，有限责任公司其他股东的优先购买权（公司法第35条

6、），有限责任公司原有股东的新股优先购买权（公司法第33条），合资企业他方的优先购买权（《中外合资经营企业法实施条例》第23条）。本文仅对承租人的优先购买权问题进行初步分析，其他几类不作论述。所谓承租人的优先购买权，是指出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。目前，我国现有法律法规对承租人的优先购买权问题的规定主要散见于如下法律法规。（一）1983年12月7日，国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有

7、优先购买权。”（二）1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定：“房主出卖房屋时在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”（三）1988年最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应当提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出卖人未按此规定出卖房屋时，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”（四）1994年建设部《城市公有房屋管理规定》第36条第二款规定“出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权

8、”。（五）1999年《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”基于上述五个法律文件的规定，本文认为承租人的优先购买权具有如下几个方面的特点：1、承租人的优先购买权是一种法定的民事权利，它是由法律直接创设规定，并据此能够对抗第三人的相关民事权利。2