承租人优先购买权在司法实践中的若干问题

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1、承租人优先购买权在司法实践中的若干问题[提要]本文主要探讨了优先购买权在司法实践中出现的若干问题，包括什么情况视为“出卖”、行使优先权的期限、“同等条件”的认定以及如何对待承租人与取得物权的第三人之间的权利冲突。承租人优先购买权，是指承租人依照法律规定享有的在出卖人出卖其标的物给第三人时，以同等条件优先于他人而购买的权利。目前，关于承租人优先购买权的规定主要有三：国务院于1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”最高院贯彻《民法

2、通则》意见第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”(一)优先购买权的法律性质及行使条件关于承租人优先购买权的法律性质，笔者认为：首先，承租人的优先购买权是一种附条件的形成权，是法律赋予承租人的一项特殊保护措施，即承租人得以其单方意思表示而形成以出卖人与第三人之间同样条件为内容

3、的合同，无须义务人的承诺。承租人的优先权是一种不确定的、附有条件的机会权利。其次，应明确承租人的优先购买权是一种法定的优先购买权。法定优先购买权主要表现为共有关系各共有人的先买权，以及不动产用益关系中的先买权，法定的优先购买权为法律所规定，法律即替代当事人间的合同。而对于出卖人来说，承租人优先权是设定在其标的物上的一种负担，是限制其自由选择买方的权利。所以承租人优先权人享有的这种“特权”，其实只是购买机会上的一种优遇，而非购买条件上的优惠，其能否实现要受诸多因素制约，具有较大不确定性；最后，承租人优先权是一种附从性权利。它是

4、为权利人个人利益或社会经济发展的需要而附属于特定人或特定法律关系，并随该法律关系的发生或消灭而变动。如同代位权和撤销权必须依附于一定的债权一样，承租人优先权也必须依附于一定的基础法律关系方能成立，且不得与基础法律关系分离而单独予以转让、继承。(二)优先购买权实践中存在的问题1、关于“出卖”一般情况下，“出卖”作通常理解。按照《合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依此规定，在因赠与、遗赠、继承而使租赁房屋的所有权发生转移的情况下，承租人不得行使先买权。”拍卖是指以公开竞价

5、的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在拍卖不动产时，先买权是否可以行使，理论界有两种不同的观点。一是肯定说，一是否定说。德国民法持否定说，台湾地区则持肯定说。笔者认为，公开竞拍时，如果承租人对进行竞拍的不动产无优先购买权，则有权利被侵害之嫌，如要求承租人参加竞拍，价高者得的买卖方式显然有悖于“同等条件”5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedastheba

6、ckboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve优先购买的法律本意。但如果在竞拍人拍得不动产后再由承租人决定其是否行使优先购买权，则会影响竞拍人利益，使其丧失用已有资金拍得其他不动产的机会。解决该冲突可采用对公开竞拍的不动产，由拟行使优先购买权的承租人在竞拍前确定其可承受的购房价格并告知组织者，对竞拍价低于该价格的，由承租人以竞拍价购买

7、，对高于该价格的，由竞拍人购买。如果对低于其事先确定价而在竞拍后又反悔拒绝购买的，承担与普通竞价者同样的法律后果。这样可以最大限度的保护承租人和竞拍人的合法权益。另外，法院在强制执行被执行人的出租房屋时，不论采取拍卖、变卖或其他方式进行处置，必须对案外承租人的先买权予以充分的保护，不得擅自剥夺。因为强制执行是出租人在被依法强制情势下的“出卖”，故承租人的先买权仍应得到保护。2、关于行使优先购买权的时效期限很多国家的相关法律规定优先权应在一定期限内行使，逾期不行使，视为放弃，传统民法将此行使期限称为“先买权时效期限”。承租人则

8、应在收到通知后的一定期限内行使承租人优先权，逾此期限未作表示的，视为放弃承租人优先权。《意见》第118条规定“须提前三个月通知”，《合同法》规定：“应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”。就法律规定而言，“提前三个月”的表述显然不够严谨，《意见》中出租人“须提前三个月通知”的规定为出租人设