肖临骏：我们离“智慧城市”到底还有多远

《肖临骏：我们离“智慧城市”到底还有多远》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、过去城镇化的发展模式受地方政府和企业家的双重推动，房地产商要发展，导致房地产过热，出现严重的结构性过剩。这也让围绕房地产的整个实体经济发生了一些变化，甚至影响整个经济下滑，所以转型期的房地产发展对我们来讲更为重要。前所未有的危机，还是前所未有的机遇？当前经济进入新常态，有人说，房地产产能已经过剩，城镇化发展遇到了前所未有的危机。果真如此吗？首先，我们的城镇化发展远远没有达到饱和的阶段。发达国家的城镇化经历了上百年的历史，一些中亚国家在最近三五十年也发展得很快，但日本、美国和欧洲似乎都正在面临一些瓶颈，原因就在于饱和性增长。城镇化发展到了一定程度，农民人口进入城市，城市的

2、消费需求和投资需求基本上都已经非常完善，所以饱和性增长是这些国家面临的最大的发展问题。但中国经济不一样，目前为止，按照户籍人口计算，中国城镇化率只有39%，还不到40%，远远没有达到饱和的阶段。第二，人口也是一种优势。我国是在13.6亿人口的基础上进行城镇化，现在的城镇户籍人口相当于5个亿，相当于欧盟人口的总和，比美国人口还多大约2亿，未来按照每年1%的速度增长的话，每年还有1600万人进入城镇化。1600万人是什么概念呢？相当于13个韩国或是18个日本的总人口，相当于每年有大半个北京的人口进入城镇化（北京人口约为2100万）。新型城镇化的要求就是拉动内需，包括消费需求

3、和投资需求。人口进入城市肯定能带动消费，因为需要在城市租赁和购买住房，购买住房就要一并购买相应的家具电器，还得进行家庭装修，孩子还得上学，还要参与消费和社会保障，这些也会带来服务业的广大需求。我国共有661个城市，加上21000多个县级镇，就是两万多个大大小小的城市，其中1千万人口以上的6个，一百万以上的城市有134个，五万人口以上的城镇将近1500个。这么多的城市，这么多的人口，带来的不仅仅是消费需求。虽然我们的地面基础设施也已经建得差不多，但地下基础设施基本上还都不完善，主要包括还是污染问题和垃圾处理问题，尤其是管道问题，全国都处于非常滞后的状态。将来，基础设施建设

4、的需求是非常大的。这么多的需求，而城市户籍人口只有不到5个亿，另外还有2.6亿的农村外来人口没有拿到城市户籍，不能和城里人享受同等的待遇。除此之外，还有8000万的人口在城市漂着，在北京大约有900万。如果能加以激活和引导，这方面的需求将会迸发出巨大的潜力。举一个例子，这次京津冀协同发展的规划提到，要在北京周边加强轨道交通建设。中国城市群的轨道交通建设和欧美国家有特别大的差距，日本东京的面积是1.1万平方公里，有3600万人口，东京周边的轨道交通只有2000多平方公里，而这次北京规划要建3000公里的旅游步道。可想而知，这会对周边中小城市带来什么影响。城镇化在中国还有强

5、劲增长力，这种需求的能量会迅速地释放出来，所以大家对未来的前景真的不用担心。中国城市未来发展的三大关键词中国城市未来的发展，有几个关键词。关键词之一：以人为本我们应该考虑以人为本的改革，把本应统计为城镇人口却并没有落户的农民工“市民化”。现在看到的城市一般都是只重地上、轻视地下，只重短期、轻视长远，只重表面、忽视内在，这种粗放性的发展模式必须调整，才能实现可持续发展，而这样也必然会释放巨大的投资需求。要通过管理和治理创新，才能实现新型城镇化。关键词之二：房地产最近大家对房地产有点“谈虎色变”，确实，很多三四线城市包括部分二线城市，都出现了房地产过热。热到什么程度呢？有的

6、地方商品房已经积压了十年都卖不出去，积压三四年只是普遍现象。这种发展模式导致了地方政府的财政面临严重困难，因为房子卖不出去，原本的“土地财政”难以为继，房地产商也面临巨大的困难，资金严重短缺，发展受到严重的限制。在中国传统的城镇化发展模式下，以房地产为主导的经济增长模式面临非常严峻的挑战。整个宏观经济的发展和能源消费、资源消费等，都因为对房地产的过度依赖，而出现了种种问题。但是，并不是所有的城市都出现了问题，比如北上广深这样的特大城市。在这些城市，房价上涨还有空间，因为当地的公共服务水平远高于全国其他城市。人们到这些地方去买房子不是仅仅为了定居，更重要的是相当于买了公共

7、服务和优势资源，特别是北京，有优质的高等教育资源和优质的医疗资源。正是因为如此，房地产的结构性过剩在一些需求旺盛的城市还没有出现，大家不必过分悲观。按照京津冀协同发展规划，3000公里的北京周边轨道交通建设，一定会带动周边城市的发展。等轨道交通普及之后，人们出行的便捷性会大大提高，成本会大大降低，时间也会大大节省。如果到离北京市区30到50公里的地方去买房子，价格会比北京便宜一半甚至只相当于北京的几分之一，有没有可能带动需求？太有可能了。房地产发展的普遍规律就是随着交通设施变化向原本的城市周边延伸，世界上的特大城市和周边卫星城也都是如此。