浅谈旅游地产策划的定位方法

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1、浅谈旅游地产的策划与定位旅游地产是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。当今社会竞争激烈，人们心里压力逐步加大，精神负担越来越重。据2009年第四次国家卫生服务调查显示，亚健康是城市居民生活质量的主要问题。旅游地产提供优越的环境和居住空间，更注重了地产的休闲性、舒适性及娱乐功能方面的实用性，很好地满足了人们旅游休闲（“玩耍型”、“旅居型”）的需求，真正体现了城市居民亚健康而催生的广阔旅游地产市场。随着我国经济实力的增强，居民可支配收入的增加，中国

2、旅游业实现了由旅游资源大国向旅游大国的跨越，从观光旅游为主转变为观光旅游和休闲度假旅游共同发展的格局，“有车一族”越来越多，自驾游日趋兴盛，休闲度假旅游将逐渐成为主流。现就旅游地产策划定位谈点肤浅认识。一、认真分析旅游地产的特点旅游地产是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。其特点有：(一)毗邻旅游资源或旅游景区，并以其作为主要特色开发房地产。(二)服务对象主要是休闲、养生、度假的客户。10(三)旅游地产大多依赖于旅游需求，表现为假期或旅游季节需求旺盛

3、，平时入住率低，后期物业管理难度较大。(四)资金需求大，环境保护和资源利用要求高。(五)景区土地资产的运作具有一定的垄断性。二、把握多方面因素，有效实施旅游地产项目定位(一)抓住好势头随着改革开放和社会主义市场经济更加深入发展，新世纪的中国旅游地产业开始从新的经济增长点迈向新的支柱产业，从世界旅游大国迈向世界旅游强国。中国旅游地产业正处于蓬勃兴旺时期，近年来取得了辉煌成就，旅游业已进入了一个前所未有的大发展时代。立足长远和发展的眼光，注意研究旅游市场营销策略，切实针对市场发展变化趋势，制定适合本项目的中、

4、长期规划。根据旅游者消费心理，深入挖掘潜力，不断推出一系列有新鲜创意、有经济效益的营销策略，开掘新渠道，增加旅游休闲地产的收益。(二)培育好项目一个好的旅游地产项目需要多方面的支撑：(1)自然环境优美。没有一个好的自然环境，旅游地产立不住，这应该说是一个常识性的问题，也是作为一个产业链的形成，上游的这一块必须把握的资源。如海南的三亚，临海区域由于资源稀缺性，2007年每平米均价1万多元，现在涨至4万元，二线看海的从每平米均价不到1万元涨至2万～3万元。没有优美的自然环境，就需要造出一个好环境来，但是人造的

5、环境总是差一点，所以这就涉及到项目的选址；10(2)人文环境特色浓郁。这个环境是可以造出来的，但是不能用这种食洋不化的方式，一说好的项目就都是洋项目，这在目前的社会心态之下可以理解。因为我们现在认为什么叫发达，就是欧美，所以学不了本质学一些皮毛，这种状况就和有的人有了钱翻建房子，在房外边贴上白瓷砖，从本质上来说这是一样的，只不过表现形式不同而已，因为他的追求目标就是要进入城市化，城市生活对他的第一个概念就是贴上白瓷砖，休闲房地产现在也是这样，学欧美的这些表象，就觉得达到了一个国际化水平和现代化水平了，本质

6、上都是一样。所以这里边如何创造特色浓郁的人文环境，是一个高的挑战，把特色做出来了，才能有差异，才能真正形成核心竞争力；(3)主题形象突出。需要仔细研究，尤其是挖掘当地的文脉和当地的环境，能够达到最佳的融合，真正达到中国传统民居的天人合一的境界，项目的主题形象才能形成。只不过从开发的角度来说，这里的主题不是单纯的自然主题的概念，也需要设计主题，甚至需要编故事，形成一个情景规划；(4)尽可能地设计多样化的项目。这也是现在比较成功的项目的共同经验，关键在于怎样对应市场。因为每一个地方的情况不同，如果能够和市场对

7、应得比较准，多样化的项目就能够成功，如果对应不准，再多样恐怕也不行，更何况很多设备、设施、项目，随时变化，也是潮流性的。比如前几年保铃球到处都是，现在已经式微，就是这种变化。但是从长远来看，人的一些本质性的需求是不会变的，从休闲这个角度来说，需要的就是多样化的休闲和满足，通过多样化的项目来满足多样化需求。10什么叫休闲?就是人对于闲暇时间的多样化的自由支配，这就是休闲概念。于光远先生说了一句话，人之初，性本玩。抓住这个本性，休闲就可以做起来。朱厚泽先生也说过，老话叫做玩物丧志，现在看起来不应该这么说了，是

8、在玩物中壮志，在休闲中新生。这些话说得都很精彩，实际上也就意味着，多样化的休闲需求必须提供多样化的产品，形成多样化的项目，才能对应。一个好的休闲地产项目至少要有这几方面支撑。如果都能够具备，这个项目就比较理想。有些因素天然不足，后天要完善，这就是事在人为。同时在这里边必须要注重细节，从以人为本这个角度出发，来注重各个方面的细节。有些地产项目概念做得不错，文化的氛围也有，但是细节严重不足，由于细节不足，这个项目最终就不行。现在在