夏红林房地产课程设计

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1、淮海工学院课程设计报告书题目：某房地产开发项目营销与策划报告系（院）：土木工程学院专业：工程管理班级：092班姓名：夏红林学号：0209132282012年11月19日1.策划报告1.1项目概况1.1.1项目名称：颐和花园1.1.2项目区位：颐和花园商住综合楼宇位于连云港市新浦区1.2规划设计1.2.1规划设计要点（1）、用地面积：16836平方米（2）、建筑密度：≤35%（3）、容积率(地上)：≤4.62（4）、绿化率：≥17%（5）、人口密度：≤1085人/公顷（6）、规划用途：商住综合楼1.2.2规划

2、方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1~2层为商业用途，3~4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为20层高，为住宅用途。本项目主要经济技术指标参见表1与表2。表1项目主要技术经济指标（一）项目单位数量项目单位数量占地总面积平方米12000居住人数人1060总建筑面积平方米59800(地上)平均每户建筑面积平方米133居住面

3、积平方米40000平均每户居住人数人3.5公建面积平方米4300人均居住用地平方米37.74绿化用地平方米2850道路面积平方米4800居住户数户300车库面积平方米7300表2项目技术经济指标（二）层数功能所占面积（平方米）总面积（平方米）裙楼4商铺1150019800公建面积4800塔楼20（2个）住宅2000（每层）40000地上总建筑面积59800地下室2停车库70007560设备面积300人防面积2601.2.3策划实施建议（1）有关工程计划的说明项目总工期为36个月（从2011年4月至2014年

4、4月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。（2）项目实施进度计划项目实施进度计划见表3。表3项目实施进度计划表序号项目名称持续时间（月）进度安排(按双月计20112012201320141征地拆迁646810122468101224681012242前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程66室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验收210销售271.可行性研究报告2.1项目财务评价2.1.1现金流量表与动态盈利分析（1）全部投资现金流量表设Ic=10%，具体计算见表4表4现

5、金流量表（全部投资）单位；万元序号项目名称计算期1231现金流入036375242501.1销售收入036375242502现金流出17566.8519902.8413135.722.1建设投资17566.8513353.368904.892.2销售税金及附加02946.41964.32.3土地增值税01626.261084.182.4所得税01976.821182.353净现金流量(1)－(2)-17566.8516427.1611114.284折现净现金流量-15969.8614974.6910103.

6、895税前净现金流量(3)+(2.4)-17566.8518448.9612296.636税前折现净现金流量-15969.8616771.7811178.75评价指标：（1）税前全部投资净现值NPV＝11980.67万元（2）税后全部投资净现值NPV＝9108.72万元（3）税前全部投资内部收益率FIRR＝39%（4）税后全部投资内部收益率FIRR＝51%表1-18现金流量表（全部投资）单（2）资本金现金流量表设Ic=10%表5现金流量表（资本金）单位：万元序号项目名称计算期1231现金流入03637524

7、2501.1销售收入036375242502现金流出7566.8525934.8418705.492.1资本金7566.8520003433.152.2预售收入再投入011353.365471.742.3贷款本息偿还060325569.722.4销售税金及附加02946.41964.32.5土地增值税01626.261084.182.6所得税01976.821182.353税后净现金流量(1)－(2)-6062510441.165544.564折现净现金流量-5513.649491.055040.51评价指

8、标：1）资金税后内部收益率=115%2）资本金税后净现值＝9017.92万元（3）动态盈利分析3）动态盈利分析（1）净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产