道路施工影响商铺经营的风险适用情势变更原则

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1、道路施工影响商铺经营的风险适用情势变更原则作者：孟强发布时间：2013-12-2409:56:297道路施工影响商铺经营的风险适用情势变更原则作者：孟强发布时间：2013-12-2409:56:297【案情】　　2008年4月29日，原告刘某与被告王某签订房屋租赁合同，约定由刘某租赁王某位于北京市通州区西海子西街X号房屋用于经营餐厅，租期自2008年5月26日起至2011年5月26日止，后刘某对房屋进行装修并营业。2010年4月1日，租赁房屋所在西海子西街被划入拆迁范围，自2010年12月起该路段道路进行施工。刘某将租

2、金交纳至2010年11月26日后，以道路施工无法营业为由拒绝缴纳租金，并起诉王某要求解除租赁合同，要求王某支付其装修费和经营损失。王某同意解除租赁合同，但认为拆迁系政府行为，而且租赁合同中没有约定拆迁的损失应由王某承担，故不同意刘某的其他诉讼请求，并反诉要求刘某按照正常租金水平支付其租金至实际腾退房屋之日止。　　【审理】　　北京市通州区人民法院审理认为：被告王某将其拥有产权的X号房出租给原告刘某，双方达成的租赁协议系双方真实的意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应恪守履行各自的合同义务。

3、现刘某要求解除租赁合同，王某亦表示同意，本院对此不持异议。对刘某要求王某赔偿其经营损失的诉讼请求，由于导致刘某经营状况不佳直至停止经营的原因并非王某所致，刘某无法证实其确已遭受经营损失，且该经营损失与王某之间存在的因果关系，故对刘某的该项诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。刘某未能向本院提供确实、有效的证据证实其自行对该承租房屋进行了装修或为该承租房屋已有装修向他人支付了相应的费用，故本院对刘某要求赔偿房屋装修费的诉讼请求不予支持。西海子西街自2010年12月起已因拆迁被封堵，本院对刘某关于其道路施工影响经营并停业

4、的主张予以采信，现王某反诉要求刘某向其支付72010年下半年房屋租金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，法院判令自判决生效之日起解除原告刘某与被告王某签订的《房屋出租协议》，驳回了原告刘某的其他诉讼请求和被告王某的反诉请求。　　判决作出后，双方均未上诉，现该判决已经发生效力。　　【分歧】　　本案的争议焦点是道路施工对刘某经营的影响属于“不可抗力”还是“情势变更”，《房屋出租协议》经双方同意解除后，刘某的营业损失与王某的租金损失应如何承担？对此有三种不同意的意见：　　第一种意见认为，刘某与王某在完全自愿协商的基

5、础上订立的房屋租赁合同应为有效。刘某提出解除租赁合同不符合《合同法》规定的解除合同的条件，如果王某不同意，刘某应按合同继续履行，现虽王某同意解除合同，但刘某要求王某赔偿损失的诉讼请求不应予支持，而且应当继续支付租金。　　　　　　第二种意见认为，刘某在房屋租赁合同过程中出现了不可抗力的情况，即政府组织的道路拆迁改造，致使食客不再光顾，生意凋零，而每日的房租等费用仍须交纳，导致餐馆严重亏损，无法经营。由于不可抗力属于合同解除的法定原因，故合同解除后，应驳回王某的反诉请求，而且王某应当支付刘某一定的损失。　　第三种意见认为，

6、道路建设属于不可归责于双方当事人的事由，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，且在一定时期内造成了刘某经营上的损失，而该损失非刘某主观故意也非经营不善所致，如果该损失由刘某一人承担，有违公平原则。因此，合同解除后，对生意凋零的风险损失，应由双方共同承担。　　【评析】　　笔者同意第三种意见，理由是房屋租赁合同是房屋出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付房屋租金的合同。只有出现因不可抗力致使不能实现合同目的等情形时，当事人一方才可以解除合同。　　那么，道路建设究竟属于“不可抗力”还是“情势变更”

7、？我国《民法通则》和《合同法》对“不可抗力”都是这样规定的，即指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。所谓情势变更，是指法律关系成立后至履行前，因不可归责于双方当事人的事由，使原有法律关系成立的基础或情势发生不可预见的根本性变化，导致当事人行为目的不能实现，若继续维持则显失公平，须变更或解除原法律关系的一项法律制度。二者主要区别：　　1、二者产生的直接原因、外在表现及其对履约的影响不同　　一般认为，不可抗力可能由自然或社会两种因素引起。前者如水灾7、地震、台风、火山爆发、泥石流等，各国民法都承认，当事人也愿意接受其法

8、律后果；后者如战争、暴乱、罢工、革命等，有些国家的民法并不一概承认，实践中主要由当事人在合同中进行约定。这些灾难性事件的出现，致使合同根本无法履行，即符合我国合同法的不可抗力规定成为免责的事由。但假如合同并非不能履行而是履行的结果将显失公平，则如何适用呢？也就是说，如果引起变更的情势并不构成对当事人行为的根本阻碍，如SARS等的影