中国房地产业ｓｃｐ范式初探

《中国房地产业ｓｃｐ范式初探》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、中国房地产业ＳＣＰ范式初探【摘要】文章以中国房地产业为研究对象，运用“哈佛学派”的“结构—行为—绩效”框架（即SCP框架）进行实证分析。分析表明我国房地产业属于区域性寡头垄断行业，房地产投资结构不尽合理，经济适用房投资比例偏小。建议政府提高中低收入者福利，继续推进和完善经济适用房制度政策和进行必要的宏观调控以促进房地产市场的健康发展。　　【关键词】房地产业；市场结构；竞争行为；经营绩效　　　　　2003年，我国房地产投资在固定资产投资总额中占了18.4%，而且据我国官方报纸预测，今后5年内，我国内地房地产开发投资将达到3580亿元人民币。伴随着政府

2、政策的陆续出台，尚处于初期发展阶段的我国房地产业正在向通往成熟化和健康化的道路上艰难前进。　　　　一、市场结构　　　　（一）市场集中度　　房地产业的产品有其特性，即在空间上具有不可移动性，所以一个项目一旦完成，它就确定了自己所属的市场区域。虽然消费者可以在全国范围内选择产品进行消费（这种可能性也因为消费者的家庭或工作等社会原因而无法实现），但是产品不具有在全国性范围内流动的特性，这使得市场集中度这一全国性范围的指标便失去了意义。就算计算区域集中度，也会因为区域划分的困难和区域内部的不均衡而无法进行。　　在中国的各大城市和中小城市，一般情况下是有一个

3、或几个颇有市场势力的房地产企业控制着本地的主要市场份额，而多数的小企业则在较小的份额中竞争分羹。因此，总体来说，我国房地产市场是区域性的市场。而各片区作为居住的物质载体，有着不可移植的区域特点，因此在某种程度上形成了居住的垄断性。这种区位上的垄断性与住宅产品的垄断性，使片区住宅结构处于寡头垄断之中。　　　　（二）产品差别化　　1992年，广州的天祥花园推出了广州市场的第一个跃式单元；2000年，广州最早推出了三错层户型；紧跟着2001年，“世纪村”将私家花园引入到多高层住宅之中，这在全国当时属首创。同时，开发商在建筑外观上也吸取各国风格，尽量呈现其

4、多样化；住宅产品的类型更是丰富，如：青年公寓、商务公寓、酒店式公寓、老年住宅、养生住宅、亲情住宅、通用住宅等名目繁多，以迎合消费者的口味。这一系列的户型或概念创新行为，足见开发商在引导消费者从而创造产品差别这方面所下的功夫。　　产品质量一直是消费者最为关心的问题。由于房地产产品市场上存在着严重信息不对称，所以消费者要区别不同开发商所提供产品的质量，除了请专门的购房顾问陪同购买外，往往还会倾向于购买知名度较高的房地产企业所提供的住宅。而知名度高的房地产企业由于消费者对其品牌的信赖，从而也获得了较高的市场势力。如万科集团在北京的房地产项目比同地区其他项

5、目售价平均高出约1000元/平方米，在其他城市，其售价也平均高出周边项目的20％左右。　　但由于我国房地产业属于区域性寡头垄断市场，区域内具有垄断地位的房地产企业一般有很大的市场势力，其不作过多的产品差别的努力便能获得很高的经济利润，因而在提高产品质量方面也缺乏压力和动力。这其中包括所谓的名牌企业，在质量方面也会存在着欺骗消费者的行为。据统计，2002年在180多起工程质量问题的投诉中，140起左右是住宅质量问题，约占80％。　　　　（三）进入壁垒　　从技术角度来看，我国房地产企业基本上不存在进入壁垒。因为住宅产品的可模仿性极强，所以一个项目的技术

6、优势也只是短期的；再加上房地产企业本身具有的资源整合功能，只要新进入企业能把项目分包给技术高的施工队伍就能够解决产品在技术层面的问题。　　我国房地产业存在的进入壁垒主要是政策性的，这也是由于我国房地产业过于分散，缺乏竞争，政府从而采取一些措施使然。　　土地和资本是进行房地产开发必不可少的两个先决条件。为了整顿房地产市场，提高房地产业的准入门槛，政府出台了一系列土地政策和金融政策。　　一方面，长期以来，我国经营性用地协议出让比例居高不下。截至2003年，仅以开发圈名义圈占的土地就达到了3万多平方公里。早在2002年5月9日，国土资源部就签发了11号文

7、件《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了沿用多年的土地协议出让方式，要求各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。虽然之后仍然存在一些土地转让暗箱操作的问题，但这无疑给一些市场势力不够、拿不到土地的小企业和长期靠寻租拿地的大中型企业设置了瓶颈，提高了生存难度和进入门槛。　　另一方面，我国开发企业过度依赖银行贷款。2003年房地产开发企业资金来源中，银行贷款占23.8％。鉴于此，政府出台了一系列的政策，具体来看，比如规定开发商的自有资金必须有30％；商行的房地产贷款余额与总贷款余额不得超过30％；个人住房贷款月供不能超过

8、家庭收入的50％。这样一来，不但房地产企业的资金来源会受到影响，居民的住房消费也会产生相应的影响，从而影响房地产企业的经营