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1、河南省房地产业ＳＣＰ范式分析摘要:房地产业属于区域性寡头垄断行业,从技术的角度来说房地产业不存在进入壁垒,主要壁垒是资金和土地方面的,因此,企业间开始合作､兼并､重组,走规模化发展之路｡根据“哈佛学派”的“结构一行为一绩效”(即SCP框架)对河南省房地产业进行的实证分析表明:河南省房地产投资结构不尽合理,经济适用房投资比例偏小｡建议政府提高中低收入者福利,继续推进和完善经济适用房制度政策｡ 关键词:房地产业;市场结构;竞争行为;经营绩效 自1997年以来,河南省房地产投资一直保持稳定高速增长,据河南省统计局投资
2、处的资料显示,2006年1—11月份河南省房地产投资额达到501.54亿元,比上年同期增长50.6%,伴随着政府政策的陆续出台,尚处于初期发展阶段的河南省房地产业正在向通往成熟化和健康化的道路上艰难前进｡ 一、市场结构 (一)产品差别化 2006年,建业集团开发的“建业置地广场”是河南省一次性开工面积最大､投资额度和建设标准最高的首例“六态合一”(商业､甲级写字楼､SOHO､酒店式公寓､纯居住公寓､酒店)的综合性都市建筑群｡郑州布瑞克公司在郑州开发的“帝湖花园”,以
3、其1200亩的绿化生态园林､面积达20余万平方米的天然湖面吸引着更多的客户｡河南东方今典集团创造性的提出做“纯别墅社区”,并且在保有一定住宅市场份额的前提下,将更多的精力用来领舞工业地产和科技地产｡思达集团把某些制造业的理念､心态和运营技术导入地产,更加注重差异化开拓,其以“空间最优化”原则开发“思达.大户人家”的热销就是其差异化竞争力的体现｡漯河市美盛房地产开发有限公司开发的“漯河新天地”以“定制式开发”的理念开辟了一个全新的商业模式——城市综合体,吸引了丹尼斯､义乌商会､上岛咖啡ʍ
4、80;麦当劳等中外零售巨头的进驻｡ 同时,开发商在建筑外观上也吸取各国风格,尽量呈现其多样化,住宅产品的类型更是丰富,如青年公寓､商务公寓､酒店式公寓､老年住宅等名目繁多｡这一系列的户型或概念创新行为,足见开发商在引导消费者从而创造产品差别这方面所下的功夫｡ 产品质量一直是消费者最为关心的问题｡由于房地产产品市场上存在着严重信息不对称,所以,消费者要区别不同开发商所提供产品的质量,除了请专门的购房顾问陪同购买外,往往还会倾向于购买知名度较高的房地产企业所提供的住宅｡而知名度高
5、的房地产企业由于消费者对其品牌的信赖,从而也获得了较好的销售业绩｡如郑州新长城房地产公司开发的“长城康桥华城”一期开盘当天首期单位销售一空,二期刚刚开售综合销售率便突破85%,均价4200元/平方米照样客户盈门｡ (二)进入壁垒 从技术角度来看,房地产企业基本上不存在进入壁垒,因为住宅产品的可模仿性极强｡河南省房地产业存在的进入壁垒主要是政策性的,这也是由于河南省房地产业过于分散,缺乏竞争,政府从而采取一些措施使然｡土地和资本是进行房地产开发必不可少的两个先决条件｡为了整顿房地产市场,提高房地产业的准入门槛,政府出台
6、了一系列土地政策和金融政策｡ 一方面,早在2002年5月9日,国土资源部就签发了11号文件《招标､拍卖､挂牌出让国有土地使用权规定》,文件叫停了沿用多年的土地协议出让方式,要求各类经营性用地必须以招标､拍卖或挂牌方式进行公开交易｡虽然之后仍然存在一些土地转让暗箱操作的问题,但这无疑给一些市场势力不够､拿不到土地的小企业和长期靠寻租拿地的大中型企业设置了瓶颈,提高了生存难度和进入门槛｡ 另一方面,河南省开发企业过度依赖银行贷款｡2000—2005年房地产开发企业资金来源中,银行
7、贷款分别占22.26%､23.82%､25.90%､21.44%､15.26%､15.64%,鉴于此,政府出台了一系列的政策,比如,规定开发商的自有资金必须有30%;商行的房地产贷款余额与总贷款余额不得超过30%;个人住房贷款月供不能超过家庭收入的50%｡这样,不但房地产企业的资金来源会受到影响,居民的住房消费也会产生相应的影响ʍ
