中国房地产业scp范式分析

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1、中国房地产业SCP范式分析中国房地产业SCP范式分析中国房地产业SCP范式分析中国房地产业SCP范式分析中国房地产业SCP范式分析中国房地产业SCP范式分析■■■_市场经纬?MARKET中国房地产业SCP范式分析文/范玉琴张艳近年来,随着全国各地工业化和城市化的进程不断加快,房地产业发展非常迅速,房屋销售面积从1998年的12185_3万平米增加到2005年的55769-3万平米,土地开发面积与1998年相比增加了近2倍.由于目前房地产业高利润率的存在,导致该产业不规范企业的过度进入,使得中国房地产市场呈现出鱼龙混杂,供需结构失衡的局面.对此,本文将采用产业

2、组织理论SCP分析框架,即市场结构(Structure卜硷业行为(Conduct)一市场绩效(Performance),系统考察目前中国房地产业组织现状,并在此基础上提出相关的政策建议..一,市场结构分析1.市场集中度.市场集中度是决定市场结构的最基本,最重要的因素,有绝对集中度和相对集中度两个度量指标.本文将采用绝对集中度来分析中国房地产业的卖方市场集中度,以反映市场卖方对房地产产品的垄断程度.绝对集中度是用行业内规模最大的前几位企业的有关数值(产量,销售额,销售量,资产值等)占整个市场或行业的该类指标总量的比重来表示.主要反映产业内企业规模的不均衡程度和

3、该产业企业的集中状况.一般情况下,市场集中度越高,垄断程度就越高,竞争程度越低.中国房地产业起步较晚,房地产企业数量多,规模较小,尚处于发展的初级阶段.通过有关数据计算得表1.到的近四年中国房地产业市场集中度的比较,可看出中国房地产业虽然每年都在较大幅度的增长,但市场集中度却始终很低,体现出房地产开发企业小,散,差和住房建设的规模化程度低等问题,这样房地产商之间的竞争容易形成一种自杀性,破坏性的竞争格局,导致规模经济效益的丧失,不利于中国房地产业的良J生发展.2.产品差异化.对于房地产而言,房地产市场最大的特点也就是差异性大.其一,区域差异.房地产的不可移动

4、性,就决定着其市场区域性强,每座城市的房地产市场出现各自独特的发展态势.其二,消费需求差异.随着居民收入和生活水平的提高,消费者需求日趋多样化,在购买房产时在房屋的区位,户型,工程质量,环境,物业管理,公共服务和社区文化理念选择上各有千秋.其三,价格差异.拿典型城市北京,上海,广州的商品住宅均价来说,2005年北京为6725元/平米,上海为6698元/平米,而广州为5114元/平米,都大大高于全国商品住宅的平均价格3010元/平方米.由此看出,房地产市场的这些差异直接影响当地居民的就业水平和收入水平差异,进而形成了住房市场结构和住房有效需求差异.3.进入壁垒

5、.根据经济学家贝恩的观点,进入壁垒是影响市场结构的重要变量.我国房地产业有着资本密集型强,关联度高,带动力大同时又有高负债,高风险等特点,使其在必要资本量,政策法律上的壁垒表现得尤为突出.第一,必要资本壁垒.房地产投资所需资金巨大,且开发周期长,风险大,近几年国家出台政策有目的地抬高房地产业的开发资金门槛,严禁流动资金贷款和土地出让金贷款等等.第二,政策法制壁垒.目前的土地资源行政性分配,这就容易为某一个特定的房地产开发区域人为造成强的政策壁垒提供了先决条件,从而影响房地产业的良性发展.二,市场行为分析1.价格行为.中国现阶段土地价格猛涨的势头,再加上房地产

6、市场具有很强的寡头垄断特性,所以房地产市场价格采取的是垄断高价,其各类商品的价格也一直呈逐年递增的趋势,从表2中可以看出,我国房屋2005年平均售价为3242元/平方米,比2000年增加了1130元/平方米,上升的幅度大大超过了居民支配收入增长的速度.国家统计局2002年对全国3817家房地产企业进行调查表明,50%的企业认为房价过高或偏高.现阶段表12001—2004年房地产市场集中度比较单位:亿元～年份项目,,,1020304资产额产业前十位资产额489.64543.51621.19751.43总资产额28567.0333043.0240486.5

7、046536.23销售额产业前十位销售额157.34192.72236.11264_22总销售额4862.756032.347670.9110375.71集中度(%)2.482.422_312.07资料来源:由2002—2005年中国房地产上市公司TOP10研究报告整理所得.66经济论坛2006-21房价的这种过快的增长势头已经引起了政府和社会各界的广泛关注,旨在使之保持平稳增长,与居民的生活水平相适应.2.兼并合作行为.企业通过兼并,合作可以强强联手,优势互补,实现业务规模的快速扩张,降低单位产品成本,同时能够形成一定的市场势力,阻止新开发商的过度进入,降

8、低经营风险.2004年万通和泰达之间的合作就是一个很