[建筑]当前形势下物业管理面临着多重挑战

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1、当前形势下物业管理面临着多重挑战2008年7月30日　　作为大陆诞生仅二十多年的物业管理行业，伴随着房地产业的发展，社会经济的迅速提高，物业管理企业在数目上呈现出了“爆炸式”增长态势，曾一时被外界称之为“朝阳产业”。现有的物业管理公司，大多数依然隶属于房地产开发企业，不隶属于房地产开发企业打着“纯专业化”名称，实际运作之中却见不到专业成效的公司在目前数量上也充当了一份重要的力量，就目前的物业管理企业而言真正市场化、专业化程度非常强的公司并不多见，从目前物业管理企业接管的楼盘而言，大多数企业都是凭借着一定的“背景”或依托着某种“关系”在发展。随着社会主义市场经济的迅速发展，人均生活水平日趋

2、提高，对物业服务需求越来越强烈，市场化的要求也变得越来越高，社会经济发展，人员意识加强，责任与风险能否成为正比？物业管理行业是否仍然可屹立为“朝阳产业”？本人涉足于物业管理工作多年，对物业管理行业的发展有部分熟悉，就当前城市物业管理企业的发展作如下探析。　　物价不断上涨，管理费难以得到提升，物业管理企业将面临着多重挑战。　　众所周知，物业管理企业依据出售“服务”收取物业服务费而赖以生存，物业服务费成为了物业管理企业的生命之源，物业服务费用的定价决定了物业管理企业的“盈利”或“亏损”，然而物业服务费用的定价受政府、开发商、业委会、物业管理企业四方面的影响。一直以来物业服务费受以下几点影响：

3、一、政府以微利价定位为主导；二、部分开发商为了创立品牌、提高销售率，而不考虑物业服务的实际成本；三、部分物业管理企业为了抢占市场压低服务费；以上几点均严重误导了物业服务市场价格、价值规律，造成物业服务收费水平偏低，物业管理企业在“微利”下生存，甚至于有些物业管理企业常年处在“亏损”状态下依靠开发商补贴而生存。　　随之近年来物价不断的攀升，从油价上调引发出一轮轮新的物价上价，人均消费日渐升高。特别是近期水、电费用的上调，对于物业管理企业而言可谓是致命一击，在绝大多数的物业管理项目当中公共水、电费用一直由物业管理企业承担，公共水、电费用原本算得上是物业管理企业经营之中最为头痛的问题，也是影响

4、物业项目“亏损”或“盈利”的关健因素，水、电费价格的上调务必使物业管理企业由原本的“微利”转至“亏损”。物业管理企业一方面受物业服务费用偏低影响，且多年保持不变，另一方面近年来物价上涨导致物业服务支出在不断的升高，运营成本也在不断增长，所收物业服务费用却很难得到提高，特别针对已经接管的物业项目而言，想提升物业服务费用的机率几乎为零，现实生活之中“少付费、多享受”意识的业主普遍存在，致使物业服务费用难以提升，或许说根本不可能得到提升，物业管理企业由此在原本微利的情况下变得举步为艰，致使物业管理企业将面临着经营的挑战。　　在物价不断上涨，人均生活水平不断提高的情况下，各城市对工人最低工资标准

5、额度均作了相应调整，各行各业都在加薪，唯独在物业管理行业多年来很难实现，在物业服务费用得不到提升的情况下从业人员工资很难上涨，在通货膨胀、物价上涨、成本扩大化的情况下，原本举步为艰的物业服务企业，采取：抢占市场共享资源、巧立名目乱收费用、减少用工、压缩工资、不交保险、延长劳动时间、取消假期、增加劳动量成为了众多物业管理企业赖以生存的重要手段，更有甚者降低服务水平，如：不按时保养设施设备，使得一些贵重的设施设备缩短使用寿命，最终既损害业主利益，也损害企业声誉，更损害行业健康发展。面对城市工资标准额度的调整，“换汤不换药”的做法在物业管理企业已经普遍存在，事实之中由于物业服务费用的偏低与难以

6、提升，造成物业管理从业人员的工资无法增长，甚至于在加大工作量的情况下工资还是一成不变，直接造成了基层人员难招，专业素养较强的人出现转行等现象，从近年来物业管理企业保安队伍人员紧缺现象不难看出物业管理行业从业人员工资待遇普遍不高，且缺少社会尊重，特别是基层人员与其它行业普通工人的工资足可与之等同，因缺少社会的尊重，就业方面也得不到热衷。很多物业管理企业为了激励员工、减少成本，管理员一线的人员大多数采取内部提拔的方法，将保安或其它操作岗位的员工提拔到管理基层岗位，但管理岗位所需人员有限得到提拔的人也是极少一部分，所起激励作用也未必大有成效，更甚者某些物业管理企业打着激励员工、内部提拔的幌子，

7、提升岗位，人员工资待遇却提不上来，长时间以来严重影响到人员的工作热情，从而降低工作质量，物业服务满意度跟不上，业主需求得不到满足，物业服务费用无法增长，工资福利得不到提升，人员受不到社会尊重，内部提拔激励员工起不到理想成效，人员流失现象严重，招聘高素质员工难度加大，这些都将成为了物业管理行业所需面临的重大挑战。也将导致物业服务行业人才流失、服务水平下降、影响服务费用提升的“恶性循环”。　　法律、法规规范化，人员维权意识加强，风险与利