dtz戴德梁行-2009年大陸住宅市场总结

《dtz戴德梁行-2009年大陸住宅市场总结》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、新聞稿即時發布:2010年1月18日需求大量釋放市場恢復上行2009年全國住宅市場總結國際物業顧問DTZ戴德梁行指出，為應對金融海嘯衝擊帶來的經濟增長放緩局面，中央政府自2008年年底採取了一系列宏觀調控政策，財政政策從維持多年的穩健轉向積極，並實施「適度寬鬆」的貨幣政策擴大信貸規模，在經濟上採取人民幣4萬億元救市措施來擴大基建，拉動內需增長，實施增值稅全面轉型以減輕企業負擔。此系列政策除了對經濟的刺激作用外，寬鬆的貨幣政策和積極的財政政策也大大改善了房地產市場發展的環境，包括對5次降息以及4次下調存款準備金利率、購買普

2、通住房實行7折利率優惠、二手房交易營業稅免徵年限從5年縮短至2年、房地產項目資本金比例最低降至20%。對銀行信貸不再實施硬性約束的大環境下，一方面信貸投放量的增加減少了開發企業的融資壓力，另一方面也大大降低了消費者的置業門檻，有效的釋放了普通及改善型住房需求。在一系列政策的大力扶持及推動下，2009年下半年國內經濟開始復蘇，預計經濟增長可實現全年「8%」的增長目標，CPI也結束了連續9個月的下降，在11月轉為上升。房地產市場在一系列優惠政策的推動下，剛性需求大量釋放，市場迅速回暖，呈現史上7最大成交量。在市場進入繁榮階段

3、的趨勢下，年末政府適時發揮對市場的調控作用，根據樓市新形勢著力提高政策的針對性和靈活性。首先，下半年政府在全國大力打擊捂盤、囤地行為，公布全國範圍內閒置土地；其次，12月國務院發布「國四條」遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，增加普通商品住房的有效供給，並且繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；接著，出台《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，規定開發商拿地時首次繳款比例不得低於全部土地出讓款的50%；之後又明確二手房交易營業稅免徵年限恢復至5年。此系列密集出台的政策，一方面從供給源頭遏制房價攀升，盤活庫存土地

4、，另一方面在開發商融資環境改善的情況下，提高其拿地門檻，並通過增加購房交易中的支出來抑制投資投機性需求增長。雖然該系列政策並未對樓市造成實質上的調控，但可以預見政府已表明對樓市調控的態度，將不會放任投資投機炒房行為及房價過快上漲，有保有壓，抑制投機性購房，鼓勵自住和改善型購房將是2010年樓市政策調控的大方向。一線城市土地充分顯示其價值　「地王」頻出2009年土地市場隨著整體經濟的發展而變化，經歷從年初經濟走勢不明朗、開發商對擴張較為謹慎、交易不活躍的局面，到年中後經濟復蘇，房地產市場快速發展，大大刺激了開發商對土地的需

5、求，土地拍賣競爭激烈的過程。縱觀全年，全國土地購置面積預計為3.1億平方米，同比減少15%。隨著下半年市場回暖，政府土地供應由謹慎轉向積極，資金充裕及對後市的樂觀預期使開發企業也轉向積極擴張，大力儲備土地，全國10大單價地王及總價地王均集中在下半年出現，活躍程度超過2007年。其中廣州亞運城項目地塊成交總價達255億元，成為2009年總價最高的地王，而上海新江灣城C6地塊則以每平方米33,147元的樓面地價成為20097年的單價地王。值得一提的是，2007年的地王多集中在二、三線城市，而2009年地王則回歸一線城市，一線

6、城市的核心地塊充分顯示其身價，成為眾多開發商的爭奪目標。根據對20大開發企業2009年拿地的統計，單在市場成交進入高峰期、土地交易開始活躍的第2、第3季度，此20大企業投入到一線城市的土地儲備金佔其總金額的45%，而在樓市高峰期的2007年第3、第4季度，其投入在一線城市的土地購置金額只有20%。在2009年10大單價地王及總價地王中，各有7宗地塊分布在一線城市，可見大型開發企業對一線城市的未來投資依然看好。寬鬆的貨幣政策助推房價大幅攀升一系列的政策利好，使2007年下半年到2008年壓抑的剛性需求大量釋放；同時寬鬆的貨

7、幣政策助長貨幣流動性，置業門檻大大降低助長了炒房行為；對通脹的普遍預期使房產成為投資渠道單一的追捧產品；此外，實體經濟復蘇緩慢，使部分投資資金轉投樓市。綜合上述原因，2009年房價被大幅推高，1月至12月全國商品住宅成交均價預計達每平方米4,518元，按年增長達30%。而根據對北京、上海、深圳、廣州、天津、瀋陽、成都、武漢、厦門及長沙十大城市的房價進行統計，相比2008年，除武漢、厦門呈下跌外，其餘城市均為上升趨勢，全年升幅最大為天津，上漲18.4%，一線城市除廣州外全年房價較2008年上漲均較明顯，二線城市除天津外其餘

8、漲幅則較緩。相比樓市高峰期2007年，各城市在2009年的7房價上漲幅度更大，尤其是上海，漲幅高達87.4%，十大城市只有厦門連續兩年按年呈下跌趨勢。大部分城市的房價從2009年年初自低谷迅速反彈，部分幅度更達一倍，值得關注。供應普遍緊缺，加上城市價值體現，中高端產品備受歡迎，成交活躍，令一線城市房價快速攀升。根據對