城市旧住宅区改善的市场化途径及管理探讨论文

《城市旧住宅区改善的市场化途径及管理探讨论文》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、城市旧住宅区改善的市场化途径及管理探讨论文..毕业摘要：通过研究国外城市旧住宅区的改造理论与政策，分析国外对旧住宅区改善的市场化途径和控制管理方法，通过分析历史及内在的运行机制和成因，找出内在的规律，为我国城市旧住宅区的改善与发展，制订适合中国国情的城市旧住宅区改善发展规划与实施政策提供一定的借鉴。关键词：旧住宅区；市场化；途径；管理1城市旧住宅区改善的趋势与政策1.1城市住宅建设的重点转变世界主要工业化国家的城市住宅建设大体经历了3个发展阶段：大规模新建、新建与维修改造并重及重点转为对旧住宅更新改造现代化。20世纪70年代，各国在基本

2、解决住房困难问题后逐渐开始重视城市旧住宅区的更新改造与维修。20世纪80年代，欧洲各国建筑日常维修资金投入年递增6-10%..毕业，旧住宅维修改造总额占住宅建设总额的1/3-1/2；瑞典1983年的住宅维修改造投资占建筑业总投资的50%，1988年旧房维修改造工程占建筑工程总量的42%；英国从20世纪70年代改变大规模拆旧建新的住宅建设方式，转为保护性维修改造和内部设施现代化建设，1978年改造维修投资是1965年的3.76倍，1980年旧房维修改造工程占建筑工程总量33%。进入20世纪90年代，在国际建筑业新建市场日渐萎缩情况下，以旧

3、住宅为主要对象的建筑维修改造业正发展成为“朝阳产业”。1.2城市旧住宅区的改善政策当住宅建设和城市化水平达到较高程度后，各国将难以避免的出现城市旧住区的衰退问题，主要体现在：（1）城市住房大多逐渐老化或标准过低；（2）城区经济衰退和城市中心人口过渡外迁；（3）旧城区住房和土地价格不断上涨使旧住宅改造日益困难；（4）居住环境恶化，居住区传统经济基础损耗严重等。各国通常采取的旧住区改善政策有：（1）升级改善：即认为旧住区政策实质是对主要城市尤其是老城市面貌和环境的升级，重点是修复更新陈旧住房和改善住区环境；（2）修汇改善：即制订新政策，以城

4、市更新为重点，通过分区规划，限制市郊发展，鼓励社会参与，恢复旧城内部居住区的居住吸引力，从而改善城市旧住宅区质量；（3）经济改善：即通过复苏旧城萧条的经济状况，带动城市旧住宅区改造升级。各国通常采取的主要政策改善措施有：（1）修订住宅建筑标准，促进旧房更新改造；（2）制订旧住宅（区改造）修复规划；（3）采取减税、借贷、补贴等经济措施资助私人及合作社改造旧房；（4）为低收入者提供帮助和贷款，使他们能继续住在改造后的住宅中；（5）修改住房租赁法规，鼓励私营企业公共住房维修管理。1.3城市旧住宅区的再开发城市住宅开发是指城市以住宅为对象的生产

5、活动及其过程。按开发性质可分为：（1）开发：又称新开发，是指在新市区、卫星城或曾开发利用的土地上建造住宅及其相关设施的生产活动；（2）再开发：是指对旧城区内旧有住宅区进行的改建、扩建、重建等生产活动。城市旧住宅区一般采取综合再开发方式，具体分为：（1）维护性开发：指对有较大保护价值的城市旧住宅区通过维护住宅正常使用状态，改善住宅区内公共设施，提高住宅经营效益，增加居民就业机会和促进社会发展等方法，维持或恢复城市旧住宅区使用功能和居住吸引力，保持土地利用价值。（2）整建性开发：指对城市旧住宅区内各种住宅，视改造需要分别采取改建、扩建、部分

6、拆建、维护养护、实施住宅内部设施的现代化和公共服务设施完善化等方法，明显改善城市旧住宅区居住环境质量，保留城市旧住宅区原有的面貌特色，提高土地利用价值。（3）重建性开发：指对已无保留价值的城市旧住宅区进行拆除清理后，重新规划设计，调整用地功能或变更住宅形式规模标准，在住宅区内重建住宅或其它建筑及设施，彻底改善城市旧住宅区居住环境质量，优化土地利用。2城市旧住宅区改善的市场化途径2.1土地资源利用及利益影响城市旧住宅区通常占用着宝贵的城市土地，其改善任务和动力首先来自于对土地资源的充分利用和对改善利益的合理分配，其市场效用主要有：（1）分

7、配城市旧住宅区房地产资源利益。利用级差地价，寻求旧区改造用地供给与开发市场需求之间的价格均衡。（2）反映对旧区各种资源和利益的需求变化。经济发展、房地产趋向、税收政策导向、居民收入及居住愿望、政府干预支持等，都会对旧住宅更新改造产生需求变化。（3）反映对市场供给资源条件的变化。改造用地政策，代款供应方式，不同阶层居民对修缮旧住宅或购置新住宅的选择方式，新房建造与旧房改造市场供给数量比例等。（4）补偿旧住宅土地资源所有人或利益人。如旧区改造拆迁、居民回迁购房、居民安置补偿和提租资助等，此类一般通过资本投资或超额利润方式补偿。2.2旧住宅改

8、造市场运行特征旧住宅改造市场具有以下4个基本特性：（1）市场地方性：每一地区旧房改造都应适应地方市场需求和变化，不宜强求统一模式，应灵活机动，不应千篇一律。（2）市场扩散性：旧区改造要考虑对其他地区的市场影