松州别苑整体营销战略报告

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1、XX江滨板块松州别苑项目整体营销战略报告策划师：刘OX2008年06月江滨松州别苑营销报告一、项目概况松州别苑项目是XX市区钟法路南段片区的旧址改造项目，是市、区两级政府重点项目之一。该项目地处XX市繁华的老城区，毗邻中山公园，临SS江滨，与闻名中外的历史文化街区台湾街、香港路相连，占地约132亩，总建筑面积约25万平方米，拟分两期进行建设，项目定位为“XX首席文化名盘”。该项目地理位置优越，规划起点高，设计风格独特，周边学校、公园、商业街、大型超市、银行、酒店、政府机构等近在咫尺，生活方便，文化、商业氛围浓

2、厚，小区内各种配套设施建设一应俱全，建成后将是一个功能齐全、环境优美、富有闽南古城文化特色的高品位商住小区。该项目第一期占地面积46.2亩，拟建设6幢高层商住楼，总建筑面积约15.2万平方米，总投资约2.6亿元。二、项目硬性指标Ø总建筑面积25万m2：Ø容积率：3.68Ø总占地面积：132亩Ø户型分析：30㎡90--120㎡121-149㎡150㎡及以上户数比例户数比例户数比例户数比例A座444.72%444.72%444.72%20.21%B座00%9410．07%475．04%20221．65%C座112

3、12%11212%11212%12012．87%合计15616．72%25026．79%20321.76%32434．73%•从户数比例上看，本项目户型以三房为主，共453套，占34.72％，其次为四房共324套，大部分在B、C座；•从面积比例上看，一房占16.72％，三房占48.55%，四房以上占34.73％；Ø装修标准：都以毛坯房为主，有少数是样品房（经售楼小姐介绍，因样品房造价比较贵，基于本地的消费水平考虑，故比较少样品房。而在厦门等地则比较多）Ø配套设施：公共部分装修：大堂、电梯、走楼及外立面均为标准

4、额外部分：受地段和周边环境影响，已有部分设施提供Ø绿化：26.92%（补充后花园的资料）三、项目周边生活配套Ø教育单位：•大、中专院校：XX师范学院、XX电视大学、XX业余大学•中学：XX二中•幼儿园：市实险幼儿园Ø市政单位：•政府单位：西桥街道办事处•银行：工商银行、农业银行、建设银行、中行•医院：市人民医院•商业配套：新华都、XX市百货、新华西商业街、鹭燕大药房、Ø其它配套市游泳池中山公园四、竞争项目分析◆江滨板块整体情况分析：江滨板块在售项目：松州别苑一期、龙江富城、龙江明珠二期、君临江畔、外滩明珠花园

5、；即将推出项目：上江名都、万豪香江国际、悦景豪廷。尚未推出地块：三盛地块（原三钢地块）、松州别苑二期、华丰地块、吉马商业用地、东盛地块、2007P01地块分析：江滨板块今年将有多个项目推出，区域市场整体放量将近百万平方米，同时，由于地段的稀缺性和地块成本增加等因素，开发商在项目规划时，为达到利润最大化，大都以大户型为主，使江滨板块的楼盘产品同样化，造成同质楼盘竞争激烈；随着高端消费人群的逐渐减少，各楼盘的销售难度将更加明显。◆户型与户型面积：外滩明珠：①主体户型：大户型为主，一般都有四房两厅两卫两阳台；楼中楼

6、②对应面积：183—229㎡254—268㎡松州别苑：①主体户型：精装一房、雅致二房、阔绰三房②对应面积：40～150㎡江畔御景：①主体户型：三房、四房和五房②对应面积：150㎡175㎡200—252㎡分析：从户型上的对比，可看出外松州别苑与江畔御景给客户的选择跟多，有助于扩大目标消费群体，降低销售风险。外滩明珠的超大户型与大户型遇到目前XX楼市低迷，其销售压力最大，并且XX目前的消费需求更多的是中小户型。户型的单一无疑缩小了目标客户群体，风险增加。◆楼盘均价对比、单个楼盘每平方米最高价与最低价对比外滩明珠均

7、价：4800元/m2最高价：8000元/m2最低价：4900元/㎡松州别苑均价：5500元/m2最高价：9000元/m2最低价：4500元/m2江畔御景均价：5600元/m2最高价：6700元/m2最低价：4900元/m2分析：从均价上来看，外滩明珠较低，但因其户型基本偏大，购房总金额远远超过其他两个楼盘。房贷政策的变化，促使消费者的选择将更偏向中小户型，竞争上处于一定劣势。◆楼盘公摊面积率对比项目名称公摊面积率总面积总公摊面积松州别苑18%~21%30㎡~200㎡5.4㎡~42㎡外滩明珠20%160㎡32㎡

8、江畔御景17.6%150㎡~300㎡26.4㎡~52.8㎡分析：①一般情况：无电梯普通公寓在10%左右,一梯户数越多,分摊会少些,高层带电梯公寓房在15-20%.底层门面在1%以内;商场中摊位在40%左右.高层写字楼在20%左右。②松州别苑的公摊面积率为18%~21%，符合以上标准。③外滩明珠的公摊面积率为20%，但其在绿化这块相对缺少，因此这个比率相对较高。④江畔御景也为大户型楼盘，其公摊面积率为