2006年无锡马山灵圣别墅项目市场策划报告-策源

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1、马山灵圣别墅项目――市场策划报告――目录第一篇市场定位篇第二篇产品策划篇第三篇财务评估篇第1页第2页壹、项目环境分析一、项目概况1、项目主要经济指标本项目占地面积361259.6㎡，可建面积90314.9㎡，规划容积率0.25，属于大规模低密度别墅项目。基础指标：基础指标：地块编号：锡国土2004-6地块编号：锡国土2004-6地块位置太地块名称：马山长青路南地块名称：马山长青路南占地面积：361259.6占地面积：361259.6㎡㎡马可建面积：＜90314.9可建面积：＜90314.9㎡㎡湖容积率：＜0.25容积率：＜0.25山建筑密度：＜

2、10%建筑密度：＜10%绿化率：＞75%绿化率：＞75%成交价：26552万元成交价：26552万元成交单价：48.99844万元/亩成交单价：48.99844万元/亩开发公司：马山灵圣投资有限公司开发公司：马山灵圣投资有限公司第3页2、地理位置本项目位于无锡市滨湖新区西南部马山镇，中国四大淡水湖之一——太湖的西北侧，比邻湖面。市中心地块距离市区约30分钟车程。以目前无锡的城市规模而言，项目距离无锡城区的距离较远。新区五里湖地块距离太湖国家旅游度假区和太湖高尔夫球场约5公里。本项目项目四至：太湖¢北临长青路，道路以北是78.039万㎡的别墅项目

3、印象剑桥，目前一马山镇期在建；¢南至碧波二路，道路以南是18.9万㎡的别墅项目太湖金色水岸，目前项目二期处于景观建设阶段；¢东至东环堤路（十里明珠堤），是连接主城区的主干道和无锡主要的景观道路，道路以东是太湖水面；¢西至陆马路，连接宜兴、常州。第4页二、周边环境分析1、项目地块现状目前，整个地块内基本为荒地，地面有零星民房和一座疗养所，地块原来是鱼塘，所以地块部分有低凹，动拆迁量较小。地块的上空有一条东西向的电线穿过，需要迁移。整体看，地块较为方整，地块上不利条件较少，有利于项目的整体规划。地块北的常青路地块内的电线地块内的废弃的鱼塘及零星民宅

4、地块南的碧波二路2、周边环境从周边小环境来看，东临太湖，南北均为大规模别墅项目，整体环境较好。但由于临湖防洪堤的存在，太湖观景受到很大影响，不利于未来的景观资源利用。十里明珠堤在建中的印象剑桥第5页三、项目配套设施分析1、交通条件分析1.1道路交通项目周边的外联道路交通条件良好，主要道路为西侧的陆马公路和东侧的十里明珠堤。十里明珠堤¢十里明珠堤是无锡太湖沿岸的景观道路，也直接连接马山与市区的主要道路，路况良好，经十里明珠堤到无锡市区车程约30分钟；陆马公路¢西侧的陆马公路连通常州、宜兴、无锡三地，路况良好。¢2006至2008年间动工的太湖大桥

5、，连接马山至蠡湖新城、硕放机场、苏州，可太湖大桥（规划中）以增加马山地区与无锡其他行政区的联系。1.2轨道交通规划马山至后宅的城市轻轨无锡目前正在规划城市轻轨交通，据了解，将有轻轨横贯无锡整个市区连接马山至后宅，而且在本项目附近将有一个站口，未来将为本项目的外联交通提供多样选择（轻轨的最终规划及开工期仍有待政府文件确认）。太湖五里湖本项目太湖大桥第6页2、生活机能分析2.1高档休闲配套设施ò马山地区主要配套休闲配套设施1跑马场项目周边集中了无锡两大主要的休闲旅游配套集中地：马山地区和鼋头渚地区。鼋头渚地区是无锡主要的旅游休闲规划区，拥有鼋头渚景

6、区、唐城、2灵山大佛三国城等休闲、旅游设施，但鼋头渚距离本项目较远，车程约在20分钟左1右。2马山景区距离本项目约5公里，区域内拥有灵山大佛等旅游景观和太3湖国际高尔夫俱乐部等高档休闲设施，但相比无锡主要的旅游休闲资源集3太湖国际高尔夫俱乐部中地——鼋头渚地区仍然相对匮乏。本项目鼋头渚景区灵山景区第7页2.2日常生活配套设施项目周边仍处于房地产和城市开发初期，满足日常生活的配套设施十分缺乏，现有最近的配套集中地位于4公里外的马山镇区，但均属于镇级配套，档次不高，无法满足高档别墅业主的生活需要。项目未来生活设施的提升将主要依靠会所和商业街的配置。

7、无锡第六人民医院峰影小学四、环境分析总结马山区在无锡的整体规划中被定位为风景协调区，集旅游、休闲、居住配套等功能于一身，在区域规划上符合别墅开发的条件。本项目周边基本规划为别墅项目，且比邻太湖，地块环境条件总体上较好。但近期项目在区位距离和配套上面临较大的瓶颈：¢马山传统上属于郊区，距离无锡市区的绝对距离较远，而且马山别墅市场的地步时间较晚，客户对马山的区位认知度和好评度都较低。¢马山地区虽然作为无锡主要的旅游休闲区域，但景区配套距离本案尚有一定距离，另外，项目周边的各类配套设施，特别是日常生活设施仍然极为匮乏。第8页贰宏观市场篇一、宏观市场背

8、景1、长三角地区经济概况无锡位于中国经济最发达的区域——长三角北翼，是长三角城市群的主要城市之一，受到长三角整体经济发展的有利辐射和带动。无锡2005