房地产证券化模式下的公共租赁住房融资设计

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1、房地产证券化模式下的公共租赁住房融资设计赵丹王静娟马莉娜姜维高柯（郑州大学商学院，河南郑州450001）中图分类号:F293.3文献标识码：A文章编号:41-1413（2012）01-0000-01基金项目：郑州大学研究生科学研究基金项目“房地产证券化模式下的公共租赁住房融资设计”（批准号：11R01507）。摘要：公共租赁房是为解决中低收入住房闲难家庭一个产品。公共租赁住房在实践中面临的一个关键问题就是资金的制约。木文就是在资产证券化的模式下，设计和构建一个以公共租赁住房投融资平台为核心的融资模式。关键词：公共租赁住房；房地产证券化1八■>«刖目在现行的住房保障体系之外，存在着一种被

2、称之为“夹心层”的人群。这些中低收入住房网难家庭，包括已通过经济适用房、限价房资格审核，尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭，还有刚毕业的大学生和外来务工人员。公共租赁住房是针对此类“夹心层”人群推出的一种保障性住房品种。截止目前，郑州市共开工建设公租房27023套，已建成并交付使用14878套，另外，郑州市经幵区还通过租赁方式筹集了2269套。公共租赁住房在实践中面临的一个关键问题就是资金的制约。木文就是在资产证券化的模式下，设计和构建一个以公共租赁住房投融资平台为核心的融资模式。一、公共租赁住房融资模式我国各地的公共租赁房建设和管理模式各不相同，目前实践中的公共租赁住房融资模式主要有

3、以下几种：（一）以财政划款为主的融资方式公共租赁住房由于投入资金量大、回收期忪、利润空间小的局限性使得对社会和企业的吸引力不如商业性住房项目，所以各个地方的公共租赁住房项目的资金基本来源于中央政府和地方性政府的财政拨款。但是这种融资模式不利于公共租赁住房项0长期的稳定运营。（二）政府专门机构的融资模式这种模式的主要特征是建立政府专门机构，负责公共租赁住房项0的资金筹集，资金不仅仅来源于财政资金，更多的是利用地方政府对此项0的优惠政策和信用保障，通过各种形式吸收社会资金和企业的参与。例如北京市组建了公共租赁住房发展中心，专门负责公共租赁住房的投融资工作，并且积极引导社会资金（包括农村集体

4、经济）参与公共租赁住房的建设。这属于市场化的融资渠道，为解决资金瓶颈提供了新的探索。（三）投融资平台融资模式投融资平台的融资模式是我国基础设施的建设中是常见的形式。这种模式通过组建公共租赁住房的投融资平台，采取多样的融资方式，广开筹资渠道。投融资平台的优势不仅在于发挥市场化机制的作用，吸引金融机构参与到公共租赁住房的建设中来，而且使公共租赁住房项B的建设和运营更奋效率、更加规范。房地产证券化的一般机制房地产证券化是房地产行业市场化融资的一种创新，是将房地产投资直接转化成有价证券的一种形式，实质上是不冋房地产投资者获得房地产投资收益的一种实现形式。美国所实行的房地产证券化模式对我国房地产

5、证券化的道路冇很好的借鉴和知道意义。1968年美国国民抵押协会首次发行抵押贷款支持证券（Mortgage一BackedSecurities,MBS）,标志着资产证券化的问世，随后的四十多年间，MBS发展迅猛。时，房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，REITS）也高速发展。房地产证券化主要以这两种形式存在和发展。（一）房地产抵押贷款房地产抵押贷款市场可以分为一级抵押贷款市场和二级市场。一级市场是发放房屋抵押贷款的市场，二级市场是买卖积压贷款和交易抵押贷款支持证券的市场。二级市场是实现抵押贷款［］证券化和交易的市场，其参与者包括特殊机构、投资者、信用增

6、级和评级机构、承销证券的投资银行、会计师事务所、律师事务所等一系列的中介机构。一级市场和二级市场相互依存、相互制约。例如银行参与的住房抵押贷款。由于住房抵押贷款短存长贷的特点，当抵押贷款金额达到银行资产总额的一定比例（一般经验值20%）吋，银行的流动性风险凸显，可能发生挤兑的风险。这吋候通过二级市场为一级市场解决流动性风险问题。二级市场发展完善，则能利用资本市场为一级市场提供源源不断的流动性。（二）房地产信托投资基金房地产投资信托基金（REITS）是房地产权益证券化的主要形式，它集合各类投资者的资金，建立专门的房地产投资基金，进行房地产的投资和运营，并iL共同分享投资收益。REITS具

7、有极大的红利收益和稳定的收入流，既为房地产市场提供了足够的资金，又为投资者提供了新的投资机会。20世纪90年代以来，REITS发展迅猛，数量和市场价值增长迅速。基于房地产证券化的公共租赁住房融资设计本文在REITS模式的基础上，结合我国公共租赁住房现状，提出对公共租赁住房融资模式的设计。设立形式以发展公共租赁住房为目的的REITS,由于是社会保障住房的一部分，适合以公募形式为主，发型规模和期限可根据标的公租房的具体运营安排来确定。发行的房地产信