在城市房屋拆迁估价中估价机构如何处理好与拆迁当事人的关系

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1、在城市房屋拆迁估价中估价机构如何处理好与拆迁当事人的关系

2、第1　深圳是个新兴城市，也同样面临着旧城、旧村改造，以提高土地集约化使用程度和使用效率。笔者根据近年来参加城市房屋拆迁估价工作的实践，针对遇到的问题，就房地产估价机构如何处理好与拆迁当事人的关系问题谈一点看法。　　一、拆迁当事人的范围　　所谓“当事人”，是与某种法律事实有直接关系的人的通称。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，下列四种人（包括自然人和法人）与城市房屋拆迁有直接关系，是城市房屋拆迁的当事人：　　1、拆迁人——取得房屋拆迁许可证的单位（今后还将包括个人）；　　2、被拆迁人——被拆迁房屋的所有权人；　　3、拆迁人

3、委托的具有拆迁资格，具体实施拆迁行为的单位；　　4、被拆迁房屋的承租人。　　除了当事人之外，房屋拆迁管理部门和房地产估价机构是城市房屋拆迁的关系人。　　房屋拆迁管理部门依《城市房屋拆迁管理条例》规定主要拥有下述权力：审查、颁发《房屋拆迁许可证》；发布房屋拆迁公告，并对公告进行宣传、解释；接受拆迁委托合同备案；经当事人申请，对当事人达不成拆迁安置协议的问题作出裁决；依法申请人民法院强制拆迁。实践中，有的地方房屋拆迁管理部门还制定当地“房屋拆迁补偿指导价格”对拆迁整个过程（包括估价）进行管理和协调的权力。因此，房屋拆迁管理部门是城市房屋拆迁的重要关系人。　　房地产估价机构接受委托进入

4、城市房屋拆迁活动中，其估价的结果对所有拆迁当事人都有直接或间接的利害关系。因此，它也是城市房屋拆迁的关系人。　　估价机构在拆迁估价中不但要处理好与当事人的关系，也要处理好与房屋拆迁管理部门的关系。　　二、拆迁补偿估价结果与拆迁当事人的利害关系　　拆迁补偿估价结果与拆迁人的拆迁成本，进一步说与待开发项目的开发成本有直接关系；与拆迁人能否按时完成拆迁任务，进而保证项目工期有间接关系。拆迁人一方面希望降低拆迁补偿金额，减少开发成本；另一方面又希望加快拆迁进度，保证项目工期，减少财务费用，尽快获得投资回报。如果拆迁补偿估价结果比较客观公正、完整准确，再加以详细的说明和解释，使拆迁人和被拆

5、迁人都能够比较准确地理解，就能够使拆迁人可以用相对合理的补偿金额，比较快地完成拆迁任务。反之，如果拆迁补偿估价结果不够客观公正，或者不够完整准确，会使拆迁人或被拆迁人丧失对估价机构客观公正性的信任，拆迁补偿谈判无法达成一致，进而申请复核或另行委托房地产估价机构评估，使整个拆迁工作旷日持久。估价机构最终为拆迁人和被拆迁人双方所共同指责。　　拆迁补偿估价结果与被拆迁人所获得的补偿金额有直接关系。由于拆迁补偿估价结果是拆迁人和被拆迁人谈判的基础，甚至可能是最终补偿金额（尤其是在强制拆迁情况下），拆迁补偿估价结果是否客观公正、完整准确对被拆迁人利益的影响是巨大的。两者之间的利害关系不言而

6、喻。　　拆迁补偿估价结果与拆迁人委托的具有拆迁资格，具体实施拆迁行为的单位之间的利害关系主要体现在估价结果是否客观公正、完整准确，能否为拆迁人和被拆迁人所共同认可，直接影响到拆迁工作能否顺利进行，受托具体实施拆迁行为的单位人力、物力成本开支的大小。受托具体实施拆迁行为的单位当然希望估价结果能够比较快地为拆迁双方所接受，加快谈判进度，减少摩擦，从而最终减少自身的成本开支，获取利润。　　房地产估价机构如果单纯进行城市房屋拆迁补偿评估，与待拆迁房屋的承租人不发生关系。但如果受托对安置补助费、搬迁费、经营损失以及承租人自行装修的价值进行估价时，其估价结果对承租人来说就存在利害关系了。　　

7、拆迁补偿估价结果是否客观公正、完整准确，直接影响到拆迁工作能否顺利进行；影响到房屋拆迁管理部门制定的“指导价格”是否具有权威性；也影响到估价机构下一次是否会被推荐参加拆迁补偿估价工作等等，两者之间的利害关系显而易见。　　三、如何处理好与拆迁当事人的关系　　确保拆迁补偿估价结果客观公正、完整准确是处理好与拆迁当事人的关系的基础和前提条件，估价机构首先应当做好。除此以外，估价机构还应做好以下几项工作：　　1、要多做说明解释工作。由于拆迁补偿估价涉及的对象范围很广，依据的法规、标准也很多，拆迁当事人对此不可能充分了解；估价的理论和方法拆迁当事人也不可能准确理解；加之拆迁当事人都有自己的

8、倾向性；因此他们对拆迁补偿估价结果都不同程度地存在疑问。估价机构不能仅仅出具报告就算完事，要配合房屋拆迁管理部门，仔细听取拆迁当事人的意见，检查自己估价报告的完整性和准确性，发现问题及时纠正或通知测绘机构重新查丈；要认真解答拆迁当事人的疑问，使他们准确理解估价报告，认可或基本认可拆迁补偿估价结果。　　2、要保持与拆迁当事人的接触。在房地产拍卖底价评估中，估价机构要求避免与当事人接触，以保证估价结果的客观公正。而城市房屋拆迁估价则要求估价机构保持与拆迁当事人的接触，充分听取拆迁当事