城市房屋拆迁估价概述课件

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1、城市房屋拆迁估价概述1主讲人：程永坤(注册房地产估价师)（拆迁估价专家委员会委员）单位：石家庄石房房地产评估事务所有限公司邮箱：chyk.0608@yahoo.com.cn电话：0311—8536945513131101088城市房屋拆迁估价概述2一、房屋拆迁估价涉及的法律法规31、拆迁相关法律法规(按效力分析)拆迁中经常涉及的法律、行政法规（国家和地方）、部门规章及规范文件、标准等。（1）房地产法律——是指由全国人民代表大会及其常务委员会依法制定的、调整房地产关系的法律规范的总称，具有权威性、严肃性，效力及于中华人民共和国全部领域。4（比如：中华人民共和国城市房地产管理法（1

2、994.7.5公布，1995.10.1实施）、中华人民共和国土地管理法（1999.1.1实行，2004.8.28修订）中华人民共和国城市规划法（1989.12.26公布，1990.4.1实施）中华人民共和国物权法（2007.3.16公布，2007.10.1实施））5（2）房地产行政法规——是指由国务院依法制定的、调整房地产关系的条例、决定。效力及于中国人民共和国全部领域。（如：中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990.5.19公布）、城市房屋拆迁管理条例（2001.6.13公布，2001.11.1实行））6（3）房地产地方法规——一般是指省、自治区和直辖市的人

3、民代表大会及其常务委员会依法制定的，调整本区域内房地产关系的条例和决定。其效力高于行政规章，但只能适用于该区域内。（如：河北省土地管理条例、河北省城市房屋拆迁管理实施办法、石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法、石家庄市城市房屋拆迁估价实施意见等）7（4）房地产行政规章——是指国务院各部委依法定程序制定的、调整房地产关系的行政决定、命令、指示以及规章，效力最低，但及于中国人民共和国全部领域。8（如：城市房地产转让管理规定（1995.9.1实施2001.8.15修正）、注册房地产估价师管理办法（2006.12.25发布，2007.3.1实行）、房地产估价机构管理办法（2005.10.12

4、发布，2005.12.1实行）、城市房屋拆迁估价指导意见（2003.12.1发布，2004.1.1实行）、房地产抵押估价指导意见2006.1.13公布，2006.3.1实行）、房地产估价规范（1999.2.12发布，1999.6.1实行）等规范性文件和技术规范。）92．房屋拆迁：城市房屋拆迁：是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。10国有土地上的城市房屋拆迁与集体土地上的房屋拆迁是不同的，后者一般是指集体土地的征收。一是适用范围不同；二是法律后果不同；三是法律依据不同。11城市房屋拆迁估价，是指为确

5、定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。3、拆迁估价12城市房屋拆迁估价指导意见中的条款，明确了拆迁估价的标准和内涵。拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产公开市场，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。134、房地产法律法规、房屋拆迁、拆迁估价三者的关系房地产法律法规拆迁估价房屋拆迁14从前面的分析和三者的概念，我们可以清楚地理解，房屋拆迁估价的政策性是比较强的，有专门的系

6、统的房地产法律法规来指导和规范房屋拆迁行为，而房屋拆迁的实施衍生了拆迁估价的需求，而拆迁估价活动又接受法律法规的指导。15二、房屋拆迁估价的操作实务16（1）首先，接受估价委托后，项目经理要对估价问题进行初步分析。初步了解确定估价对象的范围、权属性质及用途、估价用途和目的（包括所使用的价值定义）、估价方法、估价时点。1、估价前的准备、资料收集：17（2）其次，对估价中可能会用到的资料进行搜集分析。项目经理和主要估价人员要分析在该项目中会需要哪些资料（包括一般的和特殊的），初步预测在项目中会出现哪些问题，着手提前准备，或者在项目实施中注意这方面的问题。18（3）第三，制定估价计划，

7、做现场勘察前的准备工作。制定估价作业计划是为了使估价工作有条不紊、按时、高效地完成，尤其在规模较大的拆迁项目中，制定估价工作计划对估价作业的成败与质量有着极为重要的作用。192、估价中的现场查勘、测算现场查勘要求估价人员在熟悉估价对象的拆迁人、拆迁工作人员、居委会成员或公证处人员及其他必要人员的陪同下，深入拆迁项目现场对估价对象实现收集的有关座落、四至、面积、用途、产权等资料进行实地核实，同时前身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、配套等