城市房屋拆迁估价问题探讨

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1、城市房屋拆迁估价问题探讨补偿安置是城市房屋拆迁中的核心内容，拆迁活动所涉及的民事法律关系主要表现为补偿安置陌，补偿安置的基础和依据是被拆迁房屋价输格的评估，评估价是货币补偿标准的依据澡，是作出裁决的依据。拆迁当事人对裁决时不服可以依法提起行政诉讼，在诉讼中，ネ有些法院将估价报告作为证据进行司法审查；有些法院将估价报告作为裁判的依据踣，出现估价决定裁决、决定裁判的结果的桐现象，使被拆迁人感到茫然，使法官也感绔到不公。《城市房屋拆迁管理条例》第二迈十四条规定：“货币补偿的金额，根据被咽拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素㈢，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自

2、治区、直辖市人民政府制定。”帏这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿魉标准的基本原则，估价机构根据被拆迁房喽屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房债地产市场评估的办法确定。通过评估确定镯补偿价格，既科学、合理，也便于被拆迁待人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，也有利于简化拆迁补偿安置程躬序。我国房地产估价经过十年的发展，已潮经形成比较科学、完善的体系，通过评估乏应当能够准确地确定被拆迁房屋的市场价程格。《条例》引入通过评估确定被拆迁房孩屋价格，是利用市场手段确保被拆迁人实饫际损失能够准确、合理补偿的最好办法。补偿标准不能低于评估价格是保护被拆迁肃9/9人利

3、益的基本原则，广州人大常委会制定逗的有关拆迁的地方性法规规定，对被拆迁人的补偿应当按照被拆迁房屋价值的12陪0%进行，进行等价补偿是保护私权利的最低要求。充分保护私有财产已经写入宪赊法。世界很多国家非常注重对私有财产的法保护，例如，日本成田空港有两条飞机跑卢道，在这两条跑道之间仍有一民宅，在拆荡迁协商时，这家主人拒绝搬迁，无奈，另堕一条跑道只能绕道，这是保护私权利极端的例子。在我国保护私权利的状况远没有璁达到这种要求，被拆迁人也没有这种过高涨的奢望，只是希望给予等价值的补偿。等莎价值如何判断？只能按照评估确定。所以实，估价在拆迁补偿中起到至关重要的作用ⅱ，估价

4、也是最容易出问题的环节，因此，尥对估价不进行科学规范，将直接影响被拆失迁人的利益。本文从估价的四个方面进行钻阐述。一、估价的定位——被拆迁房屋的х自然属性补偿标准从过去的“人头”转钛向“砖头”，更能充分体现等价有偿这一渖民事法律关系的一般原则。1991年《娩条例》过多地考虑了“人”的因素，造成丸拆除同一房屋，因居住人口不一，导致补层偿标准不一，实际上是要求拆迁人这一民栲事主体，承担了本应由社会和政府承担的痿责任，是政府搭配给拆迁人的额外义务，磕违背了民事法律关系的基本原则。从理论鲲上讲，社会保障属于政府的责任，社会保床障资金的支付应当通过公共财政来解决。睚在公共财政

5、解决有困难的地区，拆迁中考指虑“人”的因素，作为暂时性的措施，应点9/9当是允许的。此外，拆迁中考虑“人”的侵因素，导致被拆迁人在拆迁公告之前大量骀迁入户口，加重了拆迁人的负担，也加重乩了投资成本，增加了旧城改造的难度，从雏一定意义上理解，它阻碍了城市建设的速毫度。例如，北京市的南城由于人口密度高，1991年《条例》考虑“人”的因素｀，致使拆迁成本增加，开发商开发南城的迹利润不高，所以，长期以来就限制了南城矩的发展。而2001年《条例》把补偿安高置与户口分离，淡化人口因素，以房屋价︾值作为补偿安置的标准，既有理论上的逻莸辑性，又有实际上的可操作性。应当说，腌被拆迁

6、房屋的补偿标准是考虑被拆迁房屋捱的基准地价、标定地价和各类房屋的重置∵价格为基础，参照当地市场价格进行评估剔。主要体现被拆迁房屋的自然属性。新蛔《条例》确定的对“物”的补偿原则与原披《条例》相比发生了很大变化，原《条例Θ》对“物”的补偿是以重置价结合成新原东则确定原房屋的价值量，这就导致房屋拆拱迁评估有别于一般的房屋市场交易评估，右所以被拆迁人得到的仅仅是房屋的残存价泰值。因按重置价结合成新进行补偿未能真勘实地反映原房屋的价值量，导致被拆迁人厩与拆迁人常常处于对立状态。而新《条例锏》以原房屋的房地产市场评估价确定其价甜值量，符合市场经济的客观要求，从法律制度上体现

7、了保护被拆迁人的财产权。“区位”是指某一房屋的地理位置，主要包圆括在城市或区域中的地位，与其他地方往滗9/9来的便捷性，与重要场所的距离，周围环境、景观等。由于房地产的位置不可移动栏性，区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的涿不同。对“用途”的理解有两种观点，一倩是被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，倾所有权证未标明用途的，以产权档案中记煲录的用途为准，这是典型的行政管理的思维；二是根据被拆迁房屋的自然属性进行Λ判断，因为产权证只是对抗善意第三人的法定依据，产权证中标明的用途不能对抗（实