月上海豪宅市场研究报告

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1、2009年9月上海豪宅市场研究报告豪宅的界定标准什么是豪宅?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。具体地说，豪宅具有五大特征：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造：五是人文价值无法再生。因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性。豪宅客户的概念界

2、定豪宅客户是一群拥有相当财富、身份和地位的高端人士，他们或者是拥有雄厚的经济资源，或者是占据独特的知识资源，再或者是占有广泛的社会资源，并将这些资源为自己所用，不断创造更多的物质财富。作为社会的中坚力量，这些客户拥有特质化的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品位，他们对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求，不仅仅体现在物质层面上，更追求物质与精神的统一、前瞻性的生活理念、及功能多元化等，体现在对健康、人文内涵、环保、生态环境、私密性、服务等方面的特别关注。此外，豪宅客户对于社交、商务、时尚、休

3、闲、娱乐等上层生活的需求也有较高的要求。综上，易居定义的豪宅客户是一类拥有丰富经济、社会、知识资源，对居住生活环境有超高要求，同时对精神层面也有较高追求的群体。豪宅客户行业分布在上海购买豪宅的高端客户中，除了大多来自服务业以外，金融业的豪宅客户也占有重要比重。上海作为中国近代金融业的发源地，同时也作为第一个可引进外资银行营业性机构的沿海开放城市，已经吸引了众多的外资金融机构在上海设立中国总部和亚太总部。随着上海金融市场的不断发展与完善，来自金融业的豪宅客户将越来越多。豪宅客户地域分布在上海的豪宅买

4、家当中，以本地买家为主，占31.2%；国内其他地区的买家主要为江浙一带的投资客；其次是香港、台湾以及部分欧美华侨，他们主要是中长期投资者。上海这座“东方明珠”本身所拥有的资本实力和巨大的需求潜力，吸引了大量的房产投资客，豪宅市场也不例外上海豪宅供应国内最大报告显示，2009年上半年上海高端住宅平均成交单价为42388元/平方米，套均总价为821万元。共成交2844套，占全市住宅总量之比为3.6％。其中公寓成交2451套，别墅393套。以北京、上海、广州三个城市高端住宅的横向比较数据来看，目前高端住

5、宅供应量最大的为上海市，截至2009年7月施工面积为1142.69万平方米，比北京和广州分别高出52％和420％，2009年前7月上海竣工面积为127.75万平方米，比北京和广州分别高出50％和97％。据易居CRIC中国房地产决策咨询系统的数据显示，6月，上海全市高端公寓成交大幅翻番，持续热销且量价齐升，超越去年同期水平。6月，上海豪宅累计成交190套，成交面积3.6万方，环比增幅64%，同比增幅33%，达到自08年来的历史最高点。从成交均价方面看，6月上海豪宅平均成交均价直逼60000元/平方米

6、，其中，6月22日开盘的汤臣一品功不可没，近10万元/平方米的均价拉高了整体豪宅市场的均价，为09暑期的楼市再添了一把火！　上海豪宅市场成交套数、成交均价走势图豪宅市场常规类高端公寓占据主流中国地产网记者比对cric决策咨询系统数据发现，从08年至今上海高端公寓一直占据上海豪宅市场成交结构的绝大比例。而高端公寓的主力成交又集中在单套面积150-200平方米，总价600-800万元的产品，该类产品偏常规类，占总成交比重14%，代表项目有御翠豪庭。其次，面积100平方米以下，总价400万元以下和面积1

7、00-150平方米，总价400-600万元也为市场集中成交产品，为紧凑型产品，分别占成交总量13%，12%，代表项目有静安紫苑和远雄悦来等。从成交价格上来看，高端公寓一房产品主要集中在0-400万元，代表项目有翠湖天地嘉苑、御翠豪庭；二房，三房等主力成交户型总价段集中在600-1000万元。上海浦东花木成交最活跃上半年，上海高端住宅价格走势呈现V型，一季度稍有回调，均价从1月份的41491元/平方米降至3月份的37258元/平方米；二季度急速上升，到6月份已高达46491元/平方米，较3月低点上升

8、25％。传统市中心依然是高端住宅的集中分布区，卢湾、静安、黄浦、长宁、徐汇五区上半年共成交1299套，占全市总量的46％；浦东以新兴中心之势后来居上，成为当前上海高端住宅交易最多最活跃的地区，上半年共成交1259套，占比达到44％。分板块来看，当前高端住宅最集中的地区为浦东花木，上半年成交833套；其次为古北，成交398套；陆家嘴滨江紧随其后。随着上海区域建设的完善、产业规划的均衡、财富的累积，上海高端住宅日趋呈现分散布局的点状发展，不同区域内均出现了相应的高端住宅产品，单价3万元