2014上海楼市豪宅市场调查及分析

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1、2014上海豪宅市场调查及分析一、整体豪宅市场首先，这里指的豪宅是指单套总价在1000万元以上的物业。虽然在北京和上海，1000万元就是入门级豪宅而已，但在中国其他很多城市，单套总价1000万元已经是个遥不可及的目标。目前豪宅主要集中在北京、上海。这两大城市豪宅的年销售量都在2000套左右，容量比较恒定。广州、深圳等地的豪宅成交量相对北京、上海要少很多，过去几年去化在300-500套左右。2013年豪宅市场升温明显，北京、上海、深圳年成交量同比上涨在三成以上。千万级豪宅集中成交主要有两大原因，一是受到去年房地产市场整体走高影响；

2、第二，是受到房价上升因素影响，按单价提升20%来看，一些往常售价在七八百万左右的项目也迈入了千万级行列。表：2008年-2014年上半年上海千万元以上豪宅成交套数变化平均2200套对2013年上海总价1000万元以上的高端物业成交情况进行细分会发现：随着总价的上移，成交数量分布非常不均匀。1000万—2000万元占绝对多数，成交占比在八成以上。总价越高成交量越少，2000万元属于分水岭，2000万—3000万元成交占比锐减到7%以下，而5000万元以上项目上海仅成交44套，占比约1%。表：2013年重点城市总价1000万元以上豪

3、宅成交套数（单位：套）城市1000-1500万占比1500-2000万占比2000-3000万占比3000-4000万占比4000-5000万占比5000万以上占比上海239870%57317%2537%993%391%441%表：2014年上半年上海千万元高端豪宅成交情况　成交面积占比成交套数占比成交均价（元/平方米）成交金额（亿元）占比1000万-2000万元253365.9179%97685%51436130.3270%2000万-5000万元58747.1818%15814%8065647.3825%5000万元以上75

4、85.662%151%1193029.055%顶级豪宅的成交数量是极其有限的，而且主要集中在北京、上海。即使对这两个城市而言，豪宅市场和全球国际化都市相比也是刚刚起步。比如香港、伦敦、纽约，它们的顶级豪宅不论从单价还是从总价来看，都远超上海和北京。从这个上面来讲，中国豪宅在国际上所处的位置和我国的经济地位还是相符合的，完全没有所谓豪宅的超前消费。表：全球国际化都市近年成交顶级豪宅的单价及总价情况（单位：元/平方米万元）城市项目成交时间单套总价均价香港傲璇(OpusHongKong)2012年4.55亿港元73.27万港元/平方米

5、香港傲璇(OpusHongKong)2012年4.7亿港元81.60万港元/平方米伦敦海德公园一号(OneHydePark)2011年1亿英镑6.45万英镑/平方米伦敦Cornwall一处豪宅2013年8000万英镑/悉尼悉尼一处别墅2013年1.55亿元/巴黎巴黎16区肯尼迪总统街42号2012年4600万欧元/纽约曼哈顿豪宅2013年1.51亿元/纽约特朗普国际酒店大厦2010年3320万美元6.5万美元/平方米上海绿城玫瑰园2013年1.5亿元9万元/平方米上海汤臣一品2013年1.5亿元18万/平方米上海中粮海景壹号20

6、13年5775万元15万元/平方米北京钓鱼台7号院2012年5765万元16万/平方米北京丽宫2013年1.05亿元7万/平方米总体来看，首先，豪宅市场是存在的，但只存在于少数城市，而且数量有限，属于“非主流”产品；其次，2000万元基本是豪宅市场的分水岭。1000万-2000万元入门级的豪宅近几年发展速度还是比较快。2000万元以上数量就开始减少，到5000万元以上更是凤毛麟角；第三，对豪宅的开发企业来说，要从需求角度出发研究市场。豪宅的市场不是单纯靠创造出来的，这个市场容量非常有限。从目前来看，豪宅实际上是存量市场，并不是增

7、量市场，不可能突然之间出现一个富豪能够买得起千万总价的豪宅。大多数豪宅客户都拥有多套住房，他们是在换房的过程中置换更好的房子。二、上海豪宅市场上海豪宅市场是一个自用居住主导的市场，从豪宅成交总价段分布看，2013年1000万-2000万元之间占了87%，2014年上半年这一数值上升至89%，可见上海豪宅市场主要以入门级豪宅为主导。从区域分布来看，内中环成为成交主力。上海传统高端住宅的主力板块，也从原来的市中心逐步外移，所以中环附近目前是上海千万级豪宅发展势头最好的区域。超过2000万元之后，上海豪宅成交速度明显放缓，2013年2

8、000万-5000万元豪宅共成交391套，今年上半年成交158套。2000万以上的豪宅项目又回归到了传统的市中心，回归到了真正的传统豪宅区域，比如新天地、陆家嘴、原法租界等。5000万以上更是集中在少数项目上，2013年主要是绿城玫瑰园和中粮海景，这两个明星项目