房地产估价师考试理论与方法练习题llffjy(3)

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1、2011年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》第五章　房地产估价原则 　　考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义、种类、作用，各项房地产估价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。　　考情分析　　本章最近几年考试一般在4-7分左右，分值不高，但是估价原则对于我们未来在估价专业活动中是非常重要的。估价原则要深入理解，有利于在案例分析中，纠错。　　单选多选判断　2007题数1113分值121

2、4考点估价原则最高最佳使用原则最高最佳使用原则　2008题数3　　3分值3　　3考点最高最佳使用原则、保险估价、谨慎原则　　　2009题数2136分值2237考点谨慎原则、估价时点原则合法原则估价时点原则2、合法原则　2010题数2114分值2215考点最高最佳原则2谨慎原则估价原则的作用　第一节　房地产估价原则概述　　1.房地产估价原则的含义（了解）　　根据房地产价格形成和变动的客观规律，总结、提炼出的房地产估价应当遵循的法则或标准。　　房地产估价原则（六原则）（熟悉）　　独立、客观、公正原则；合法原则；

3、估价时点原则；替代原则；最高最佳使用原则；谨慎原则　　2.房地产估价原则的作用（掌握）　　使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有一致认识，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。　　评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则　　估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同　　【2010年真题】房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（　）　　[答疑编号501

4、254050101]『正确答案』错误『答案解析』参见教材P153　　　　　　第9页2011年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》第二节　独立、客观、公正原则——首要原则　　独立、客观、公正原则（掌握）　　内涵，要求房地产估价机构和估价师中立，评估出对各方当事人均公平合理的价值；　　独立——要求估价机构和估价师与委托人无利害关系，估价师要凭借自己的专业知识、经验和职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干扰；　　客观——要求估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带自己的好恶、情感和

5、偏见；　　公正——要求估价师要公平正直地进行估价，不偏袒相关当事人中的任何一方；　　■该原则要求　　估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构（由以房地产估价师为主的自然人出资设立）脱钩改制；　　房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象、委托人及估价利害人之间没有现实的或潜在的利害关系（除了收取估价费），否则应主动回避；　　估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力。　　■在估价操作层面　　估价师应假设各方当事人均出于理性谨慎的利己动机；　　估价师应进行换位思考，

6、以各方当事人的角色和心态来考虑评估价值；　　估价师再以专家身份来反复、精细地权衡评估价值，得出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值。　　【2005年真题】房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（　）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。　　A.委托人　　B.估价报告预期使用者　　C.管理部门　　D.中立　　[答疑编号501254050102]『正确答案』D『答案解析』参见教材P154第三节　合法原则（知识点多且细，没出现过考点）　　1.合法原则（掌握

7、）　　合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益上的价值。因为合法的权益不同，房地产价值可能有很大的差异。　　房地产价值实质上是权益的价值，估价对象的权益必须依法判定，不是委托人或估价师可以随意假定的。　　合法原则并不意味着只有完全合法的房地产才能成为估价对象。除了依法不得以某种方式处分的房地产不能成为以该种处分方式为估价目的的估价对象外，任何权益状况的房地产都可以成为估价对象　　　　　　第9页2011年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》。（注意判断题）　　评估值一般都大于0，也有可能等于或小

8、于0。（注意判断题，多选题）　　■实践操作　　在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等合法权属证明为依据。　　房屋权属证书有两种：房屋所有权证、房屋他项权利证　　土地权属证书有四种：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明在依法判定的使用权利方面，应以土地用途管制和规划条件等使用管制为依据。　　在依法判定的处分权方面，应以法律、法规、规章、政策或合同等