房地产估价师考试理论与方法练习题llffjy(5)

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1、2011年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》第一章　房地产估价概论　　考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产估价的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。　　考情分析：（7题左右，8-9分）都是小题，总分值不算低。难度不大，考点比较集中，重在概念的理解和把握。对本章出现的考题，必须抢分。　　单选题多选题判断题合计2007题数4127分值4228考点房地产估价的含义、房地产估价的本质2、估价资格互认专业估价的特点估价的本质　2008题数3

2、227分值3429考点估价的基本概念、估价要素（估价假设、估价原则）估价职业道德、估价对象范围估价委托人、估价目的　2009　　题数52　7分值54　9考点估价目的、价值类型的决定因素、关于价值类型的说法、房地产损害价值的确定问题、房地产估价的现实需要房地产估价的现实需要、城市房屋拆迁的估价依据　　2010　　题数32　27分值34　29考点评估业务范畴、评估误差的判定、估价时点的决定因素房地产估价的本质、估价师职业道德含租约的房地产、包含无形资产的房地产　第一节　对房地产估价的基本认识　　一、房地产估价的含义（熟悉）　　　　　　第12页2011年房地产估

3、价师考试辅导《房地产估价理论与方法》　　1.专业估价与非专业估价的区别　　提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。　　专业估价与非专业估价的不同（五大不同点）：由专业机构和人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。　　例题：（判断题）某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（　）【2007年真题】

4、　　[答疑编号501254010101]『正确答案』×『答案解析』必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。参见教材P2。　　与非专业估价相比，专业估价的特点有（　）。【2007年真题】　　A.是一种专业意见　　B.估计价格或价值　　C.实行有偿服务　　D.承担法律责任　　E.估价作业日期长　　[答疑编号501254010102]『正确答案』ACD『答案解析』专业估价与非专业估价的五大不同。参见教材P2。　　　　　　第12页2011年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》　　2.房地产估价的概念　　房地产估价

5、是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。　　估价的主体是估价师和估价机构　　估价的客体是估价对象的价值　　估价时间是估价时点　　估价要根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序　　估价中采取的手段（三手段）　　价值分析手段，对影响估价的因素进行分析　　价值测算手段，运用数学公式或模型计算对象价值　　价值判断手段，根据测算结果，对价值进行最终判定　　估价的最终目的，对价值进行分析、测算、判断，提供相关专业意见　　3.估价与评估

6、的异同　　估价是指价值评估（范围窄）　　评估的范围较广，不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等（范围广）　　房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可以进行估价相关业务和咨询顾问业务。如价值分配业务、价值减损评估业务、价值提升评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询业务等。　　例题：评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（　）业务。【2008年真题】　　A.传统评估业务　　B.价值分配　　C.相关经济损失评估　　D.价值减损评估　　[

7、答疑编号501254010103]『正确答案』C『答案解析』房地产征用征收导致停业停产损失，并不直接导致房地产本身受损，而是属于由于房地产停产停业顺带带来的相关的经济损失。参见教材P4。　　4.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义　　　二、房地产估价的特点（五点）（重点掌握）　　特点1是评估房地产的价值而不是价格　　尽管叫价格评估，但评估的是价值而非价格　　价值是物的真实所值，是内在的、相对客观和相对稳定的，是价格波动的中心。价格是价值的表现，围绕价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实。现实中，价格偏离价值是普遍现象。　　价值决定价格，估

8、价实践中从价格来了解价值。　　例题：（判断题）房地产价格是客观存在