北京-北科建回龙观项目投标报告

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1、北科建朱辛庄项目投标报告谨呈：北京科技园建设（集团）股份有限公司项目问题分解商品房部分限价房部分以正常的市场分析逻辑考虑项目政府主导，以非常规方式进行操作分别分析商品房部分项目区位的理解项目本体的理解地段价值解析本体价值分析项目区位项目位于城市边缘地带，区域认知度较低项目地址：昌平区回龙观镇朱辛庄，位于五环以外回龙观核心区以北；属城市边缘地带，客户传统认知为“郊区”五环八达岭高速长安街六环项目区位临近城铁站、大型国际级商业配套，生活便利度及区域认知度不断上升过程中轨道交通：正在建设的城铁昌平线10年通车，距离项目300米有朱辛庄站；道路交通：项目紧邻八达岭高速，南侧有北清路；周边配套：西

2、侧紧邻中关村国际商城，大型百货商场“永旺”已经入驻且不断完善中；五环八达岭高速长安街六环上地区域中关村区域中关村发展区、生命科技园区本项目中关村国际商城生命科技园区园墅碧水庄园D昌平线朱辛庄站，10年底通车中关村的城市“触角”，而非回龙观居住区北清路区域产业发展：北清路沿线为中关村发展带，未来规划以高科技产业为主，生命科技园区正在建设过程中项目本体120万平米/完善配套/中等容积率经济指标：规模：项目总建筑面积120万平方米；一期建筑面积50万平方米，其中限价房15万平方米。容积率：一期住宅部分1.76-1.98限高：40米绿地面积：133673.068平方米应当以整盘考虑，基本面良好，

3、并且产品线的分配具有可为空间13.4万平米绿化隔离带15万平米限价房一期商品房用地教育配套：幼儿园、小学、中学拥有便利交通完善配套大面积公园绿地大盘规模优势本体优势判断：五环八达岭高速长安街六环一个城市化大盘出生在北京上西北的土地上就应该拒绝平庸！地段价值区域价值认知区域发展趋势本项目的区位战略意义土地价值西北地质资源稀缺，人文氛围浓郁，是价值高地间的黄金峡谷北西西北东东北西南南东南西：军政金融以西山为核心资源以金融街为都市核东：中央商务以CBD为都市核北：亚奥以奥运资源为核心南：待开发，无都市核东北：三元桥、燕莎、望京机场使馆区等关系，涉外氛围浓厚西北：中关村、海淀、颐和园拥有人文教育

4、资源，以中关村为都市核西南：西部及西北功能附属，有总部基地，但不构成都市核；东南：东部附属，外有亦庄承接北京五大都市核：CBD、金融街、中关村、亚奥、三元桥/燕莎大内五大都市核向外形成拓展区，但西部外扩受阻，向西北及西南挤压本项目京昌是多方强势都市核价值辐射下的金边银角区位比较：西比东贵，北比南好，西北走强市场格局西北区域供应少，低端项目价值实现严重受阻上地项目回龙观项目上地项目回龙观项目08年以来区域在售项目销售面积走势08年以来区域在售项目销售均价走势西北部区域在售项目较少，且以上地及回龙观板块为主；上地板块与回龙观板块价格平台差距较大，上地板块单价平台在1万元/平米以上，回龙观价格

5、平台在9000元/平米以下；从消化速度上看，除紫金新干线在08年二季度的热销外，板块间速度差距不大。华润·橡树湾塔楼60-130平米二、三居；小高层75-95平米二居，140-170平米三居领袖新·硅谷板楼112-124平米二居、三居；洋房150平米左右四居上林溪93平方米两居135、138平方米三居紫金新干线89-130平米二居、三居东亚上北中心38-90平米零居至二居尚城33-67平米LOFT市场格局西北供需矛盾突出，高端需求旺盛，淡市下表现坚挺保利·西山林语位置资源：位于西北五环外，在西山文化圈与海淀新区的交汇处，属西山后山板块。交通：从项目开车经西北旺、肖家河30分钟可达中关村；

6、产品形式：类独栋双拼、双拼、板楼容积率：整体1.39；别墅0.54；公寓1.12面积配比：别墅199栋：300-500平米；公寓54-160平米华润·橡树湾假日风景位置：丰台区小屯路，西南4环外交通：玉泉路口南4000米，产品：78-170平米1至3居容积率：1.93位置：海淀区上地东，西北5环外交通：轻轨13号线，产品：70-140平米2至3居容积率：2.25橡树湾08年实现均价约16000元/平米，假日风景同期实现不足14000元/平米；反应在淡市下，西北区域的市场抗跌性较强，且对舒适型高端产品需求旺盛。市场格局西北片区未来供应趋于同质，高品质产品存在供应空档2008年2009年20

7、10年尚城华润·橡树湾上林溪领秀·新硅谷产权面积33~67平米的loft，共1770套紫金新干线华润·橡树湾38~90平米零居至两居，共3967套60平米一居至170平米三居93平米两居至138平米三居后期存量17万平米，类别墅产品目前在售未来供应东亚上北领秀·新硅谷紫金新干线上林溪后期存量50万平米150平米洋房产品93平米两居至138平米三居后期存量20万平米，洋房产品为主后期存量20余万平米奥北机场京昌发展趋势交通改变格局轻轨