北京吉地项目投标报告

《北京吉地项目投标报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、谨呈：京师大房地产开发有限公司本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。京师大德秀轩项目投标报告世联报告项目四至东至：国泰君安证券楼西至：育翔实验小学南至：中直机关住宅楼北至：辽宁省驻京办事处位于城市传统认知上的成熟区域、小体量项目经济指标总建面：32059.45平米其中住宅21479.08平米基础指标产品线分散·以零居及一居为主，居住功能实现不足户型套数套数比产品面积区间户型面积面积比零居13948%35.25~57.126701.8131%1居10231%47.99~72.655925.2428%2居6

2、816%74.12~111.646105.6128%3居103%146.171461.287%4居（复式）62%195.12~223.681284.746%合计325100%35.25~223.6821479.08100%产品结构交通公路交通拥堵，非轨道交通节点，所处区域的外向包容性不足交通本项目距地铁10号线健徳门站约1.3公里，步行尺度较远区域内承接北三环沿线及八达岭高速，公路交通拥堵北三环八达岭高速1.3公里配套区域居住氛围成熟，但步行尺度内缺少大型生活配套北三环出行入口不便东侧楼体遮挡小型物美超市

3、华润万家超市西侧育翔小学3个观点小体量城市插建项目，产品线分散所处区域及项目本身不具备吸引外部客户的强势条件零居、一居产品比例大，居住功能实现不足地段地段属性区域内较多党政机关及、各省市驻京办事处及中央直属科研机构，存在稳定的地段价值区域内住宅多为机关大院或早期福利分房，汇集各类圈层，但人员流动性低区域内各党政、科研机构聚集周边多分布机关大院及早期福利分房高等教育出版社国防部外事办国动办招待所辽宁驻京办央视市场研究国电华北本项目中直机关住宅楼马甸南村新风街小区黄寺西社区人群区域内人群特征稳定，极少外来人口

4、，对区域拥有特殊的附加情感，且支付力较强区域人群特点区域内的多数社区均为早期企事业单位的福利分房及各类大院，居住群体多为部队、机关、院校的干部和子弟，人群特征相对稳定马甸南村、新风街小区、黄寺西社区等多为30年左右房龄的社区，属于早期的企事业单位福利分房中直机关住宅小区为2000年后的新建机关大院，属性为经济适用房，无产权证，无法作为二手房进行买卖马甸南村中直机关小区人群描摹——早期工作于国家企事业机关单位，拥有良好的福利待遇，人群属性稳定，置业周期几乎以10年为单位；长久积累的财富使他们拥有足够的未来可

5、信度及支付能力，同时长久居住于此，对于本区域拥有特殊的附加情感，包括社交圈层、邻里关系等。新风南里人群稳定的改善需求，家庭扩容及本地改善，拥有地缘情结及最低的“改善成本”人群置业特点——拥有地缘情结，存在圈层依赖及连带性，由于步行尺度内的改善需求满足，生活圈层得到保留，地缘价值实现最大化，拥有最低的“改善成本”置业需求：区域内的福利分房及各类大院的房龄多在20年以上，居住群体普遍存在生命周期及置业周期的变化需求，同时存在两代人对于区域内居住距离的要求家庭扩容——子女刚出生或面临上学，需要在居住空间及功能实

6、现上得到提升本地改善——子女已独立，需要在生活品质上有所改善，但是对本地有附加情感“已经在这里住了快30年了，周围邻里也都很熟，对这块地方有感情了，现在家里小孩准备上学，就在附近买一套，离得近，照顾老人也方便。”——马甸南村刘女士区域内在售项目不多，体量较小交通便利及区域成熟成为重要因素市场马甸及周边区域08年以来，周边主要在售项目为7个，其中5个为住宅立项，2个为办公及商业立项；多分布于城市主干道或轨道交通周边，项目通达性良好，且周边配套成熟；智地钻河公馆公建，均价19527元/平米学院派均价18911

7、元/平米凯德品元均价24033元/平米奥东18号均价19379元/平米府上嘉园均价21754元/平米德胜凯旋公建，均价21294元/平米本项目和平里de小镇均价20587元/平米08年区域内住宅产品供应量较小，整体价格实现较高，消化情况呈现两个集中区市场项目供应面积主力产品消化面积成交均价月均速度凯德品元28939.65平米170~250平米三居至四居10270.43平米24033元/平米1081平米5~6套奥东18号48439.87平米87平米，124~146平米两居12643.15平米19379元/平

8、米1806平米13~14套德胜凯旋20924.45平米60~90平米零居至一居1858.08平米21294元/平米186平米2~3套府上嘉园9324.34平米68平米一居及96-125平米两居5348.05平米21754元/平米315平米2~3套和平里de小镇70426.79平米90~120平米两居及150~175平米三、四居42773.51平米20587元/平米3290平米23~24套学院派41882.6平米60~170平米