利用集体建设用地建设租赁住房意义重大

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1、利用集体建设用地建设租赁住房意义重大卞文志8/128a,国土资源部网站披露了一则消息，《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，提出在“租赁住房需求较大，紂镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点”。从“经济适用房”“租售同权”“共有产权房”，再到这次的“集体建设用地建设租赁房”，业内人士认为，历经一系列政策暖风之后，这一次的住房政策算是有了较为明显的利好。从土地供应端出发加强租赁房源供给国土资源部、住房和城乡建设部8月28口对外发布《利用集体建设用地

2、建设租赁住房试点方案》称，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土部会同住建部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设祖赁住房试点。两部委称，此举还将有助•丁•拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道;有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配罝和节约集约利用，加快城镇化进程。此前，住建部、国家发改委等9部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加

3、快发展住房租赁市场的通知》明确提出，要在超大城市、特人城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，多渠道增加租赁住房供应。有专家分析认为，部委鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，上述13个城市基本都属于一、二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。有关专家表示，从长远看，R前租赁市场的核心问题是租购比悬殊，开发商开发商品房用于出租的回报率过低，大部分年收益只有nr2%,这种情况下集体用地因

4、为土地价格相对较低，对于集体产权拥有者来说，也可以获得稳定回报。集体用地建设的租赁房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资冋报率5%以上。跟之前的房地产政策相比，这次的政策有哪些亮点?意义有多大?我们先来看看具体的政策表述。国土资源部的文件屮，最核心的就是:村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。这就是说以后集体土地也可以承接城市住房建设了。说白了，原来那些处于灰色地带的“城中村”和城郊结合部的村集体都可以名正言顺地做起房屋出租牛.意了。这实际上打破了1998年以来，城市住

5、房由政府征地、垄断国有土地建设的套路。其意义还不仅于此。这一次的政策，很明显指明了此类用地不是征地或简单地流入市场，村镇集体经济组织有极大的主导权，无形中也就增加了村镇集体经济组织在盘活相关土地方而的积极性。当然，整个文件最重大的亮点和意义还在于，创新性地从土地供应端出发，加强租赁房源的建设和供给。为此文件中明确提出了“村镇集体自行开发”，这实质上意味着他们可以绕过传统的开发商土地竞拍等手段，在很大程度上制约了土地价格。土地的价格低了，那么开发成本自然也就少了，而租房的价格也必然随之降低，这对目前的租房市场来说无疑

6、是很大程度的利好。不过，从更宏观和长远的角度来看，这类政策的提出，还在于可能改变房地产企业的发展模式，促进租赁行业机构投资者的崛起。在政策激励下住房租赁市场将会扭转除丫以上几个方面的重要意义之外，此次出台的集体建设用地建设租赁房政策与此前所有房地产政策相比，其突破性意义还有以下三个方面：一是第一次将集体土地纳入住房市场，大大增加住房土地供应。在我国现有存量土地中，集体建设用地规模巨大，可用于建设租赁房的集体土地远多于城市中可用于建设商品房的国有土地。过去，因政策不允许集体土地建设商品住房，导致商品房建设用地不足，商

7、品房供应不足、房价上涨。如今，集体建设用地在不改变“集体性质”的前提下，找到了一条进入住房市场的可行道路，这就是用来建设租赁房。虽然根据方案，集体建设用地仅可用于建设租赁住房，但是，增加了可供出租的住房，同时就会减少商品房购买的需求、降低商品房供不应求状况、降低商品房房价。二是改变了屮国住房市场“买房多、租房少”的格局。我们知道，至今为止，屮国住房市场都是“买房多，租房少”，在大城市尤其如此，原因在于:一是目前出租的房屋多为个人所有，个人可供出租的房屋总体上数量有限;二是由于个人出租的房屋分散，政府难于管理，导致租

8、房人的权益难以保障，造成一些人更愿意买房而不愿意租房。集体土地用于建设租赁房后，将人人增加租房市场供应,同时将形成规模化的租房小区，政府可以出台专门针对租房小区的管理政策，加强管理、检杳，切实保障租房人的权益，进而选择租房而非买房的人将逐渐增多，“买房多、租房少”的格局将发生改变。三是小产权房有望变为“集体土地租赁房”而纳入管理。目前，全国各地均有大量小产权