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1、我国房地产消费市场的现状分析及对策研宄摘要：我国房地产近些年一直处于上升阶段，但随着政策环境、需求环境、竞争环境的急剧变化，屮国房地产开发市场的竞争格局正在发生明显变化。A前房地产开发市场面临严峻的形势，同时房地产幵发市场存在较多的弊病，我国房地产消费市场健康发展应采取积极对策。本文通过运用消费经济学知识在现实问题，政策，经济环境等方面对我国房地产消费市场的现状进行分析。关键词：房地产；品牌意识；土地供应机制一、背景1998年住房制度改革后，在经济快速发展的过程中，房地产业发展步伐开始加快，对整个经济增长的贡献不断提高，越来越成为
2、国民经济的重要支柱产业。2003年中国房地产开发投资突破1万亿元，房地产业及建筑业增加值占GDP的比重接近9%，直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.6~1.2个百分点,对扩大就业也发挥了积极作用。从国际经验看，人均GDP突破1000^3000美元的阶段,是经济快速发展的阶段，也是房地产发展的黄金吋期。从全国近几年的房地产市场发展状况与业界动态不难看出，“泡沫”与“过热”不但存在而且在有些地方非常严重，也是国内外经济学界与房地产业界争论最为激烈的焦点。2006年在房地产投资热度继续上升，房价节节攀高之后，从2007年和20
3、08年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，开始步入“拐点”。二、现状（一）房地产市场迅速扩大，土地价格飘，升土地供需仍维持低位，下半年以来降幅收窄。供应方面，全国各类土地推出量仍旧保持低位，但在年底逐渐企稳冋升。2015年1-11月，全国300城市共推出各类用地17.3亿平方米，同比下降19.1%，降幅较前三季度收窄8.9个百分点。今年全国300城市土地供应仍处于较低水平，土地推出量上半年同比下降，下半年降幅逐渐收窄，并在10-11/3转跌为涨，同比上涨15%,土地市场
4、逐渐企稳。成交方面，各类土地成交量同比下降21.7%,降幅收窄，但仍大于推出量。2015年1-11月,全国300个城市各类土地共成交13.2亿平方米，同比下降21.7%,大于推出量降幅;各类土地成交出让金1.8万亿元，同比减少12.7%。A前，房企整体经营策略保持谨慎,但随着销售形势好转，企业对部分城市拿地热情升温,土地市场逐步企稳回升。2016年5月18H上海周浦又再次拍出成木价每平米近8万的地块，溢价率达到300%远远超过同期附近地块的拍卖价格。（二）大小开发商面临资金问题严重分化大型开发商资金充足，从拍地到房建过程简单，而小
5、开发商资金短缺，房建困难在中小城市出现大量的烂尾楼。（三）房地产地区性消费市场差异化明显新房方面，据2015年数据统计在中央及地方多重利好政策推动下，楼市信心不断增强，购房需求平稳释放，热点城市房价上涨较多，1-11月百城均价累计上涨3.39%。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样木调查数据显示，2015年1-11月百城住宅价格指数累计上涨3.39%,环比于5月止跌，同比于8月止跌，11月同环比连续第四个月双涨;一线城市累计上涨15.1%,二、三线城市累计下跌，跌幅在1%左右;不同城市间仍分化明显，深圳累计上涨33.92%,
6、领涨全国。二手房方面，十大城市二手住宅均价累计上涨11.81%。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调査，2015年1-11月十大城市二手住宅价格累计上涨11.81%,涨幅超过新房3.80个百分点;6月以來二手房均价同比由跌转涨，且涨幅逐月扩大。全国一线城市房地产市场的火爆与二三线城市房地产市场的萎缩明显体现了我国房地产市场的分布不均匀，差异化明显。三、问题（一）我国房地产消费市场存在问题分析1、房价过高，涨速过快从2004年年初,我国的房地产业进入一个新的周期,伴随着住房市场化、货币化的深化、城市化的不断推进、人均收入的
7、不断提高和对外开放的扩大，使得我国住房方面的需求极人被释放,进而使我国的房地产投资额、建设面积和房价也大幅上升。2、对房地产消费市场的专项调控政策和宏观紧缩政策2006—2007年，房价快速上涨使投资、投机需求迅速增加，而这乂进一步造成了房价的暴涨，土地价格也出现了飞涨现象。为此，2007年政府出台了一系列的针对房地产的专项调控政策。其中，以“二套房贷”为标志的银根紧缩政策使资金泛滥的房地产市场突然缺血，投资、投机需求遭到重大打击，不少资金离场，需求开始萎缩。3、美国次贷危机的爆发改变了我国房市的预期自2007年5、6月份幵始,美
8、国爆发次贷危机。此后，次贷危机向全球蔓延，引起了很多国家房价的下跌、全球金融动荡的加剧和经济增速的下降。次贷危机的爆发在某种程度上也传导至屮国，增加了我国经济所面临的外部压力，加大了我国的金融风险，也在一定程度上改变了我国房市的预期。（二）供需结构
