合理拆分业务　剥离价外费用(1)

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1、合理拆分业务　剥离价外费用(1)为了防止企业以收取各种名目费用的方式减少销售额，从而逃避纳税现象的发生，税法往往规定将各种性质的价外费用都并入销售额计算征税。但是，纳税人如果对价外费用进行恰当的处理，能够减轻企业税负。　　　　由物业公司代收各种费用　　　　目前，房地产公司在销售房产的过程中，往往同时要代天然气公司、有线电视网络公司等单位收取天然气初装费、有线电视初装费等费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费

2、用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。因此，房地产公司在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产公司的税收负担。　　　　如果能将上述代收款项从房地产公司的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产公司收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。也就是说，只要房地产公司将这部分代收款项让自己成立的物业管理公司来代为收取就可达到节税目的。因为物业管理属于服务行业，而代收款项这种行为属于服务行业税

3、目中的代理业务，根据《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发[1995]076号）第四条规定，代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。同时《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、房租不缴纳营业税，只是从事此项代理业务取得的手续费收入缴纳营业税。　　　

4、　例如，国鸿房地产公司开发一座居民住宅楼，预计房款收入为5000万元，同时需代收天然气初装费、有线电视初装费和小区公共设施维修基金等费用共计1000万元。营业税税率为5％，城建税税率为7％，教育费附加征收率为3％，不考虑其他税费。现在就上述房产销售收入和代收款项进行如下筹划。　　　　方案一：国鸿房地产公司在收取5000万元房款的同时收取各种代收款项1000万元。那么，该公司流转税税负为：应缴营业税为（5000+1000）×5％＝300（万元）；应缴城建税为300×7％=21（万元）；应缴教育费附加为300

5、×3％＝9（万元）；国鸿房地产公司流转税税负共计为300+21+9＝330（万元）。　　　　方案二：国鸿房地产公司在房产销售过程中只收取房产的价款5000万元，其他相关代收款项由国鸿物业管理公司收取，物业公司按1﹪收取手续费。国鸿物业管理公司税负为：应缴营业税10×5％＝（万元），应缴城建税为×7％＝（万元），应缴教育费附加为×3％＝（万元），该物业公司流转税税负共计为++＝（万元）。而国鸿房地产公司的税负为：应缴营业税为5000×5％＝250（万元），应缴城建税为250×7％=（万元），应缴教育费附加为

6、250×3％＝（万元），该公司流转税税负共计为250++＝275（万元）。　　　　房地产公司和物业公司的总税负为+275＝（万元）。　　　　方案一与方案二相比多负担流转税330－＝（万元）。由此可以看出，经过合理的税收筹划，对房地产公司在销售过程中的业务进行必要的拆分，既可以降低房地产公司的税收费用，同时又不会增加物业管理公司的税收负担。