基于美国次贷危机的中国住房信贷资产证券化问题研究

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1、基于美国次贷危机的中国住房信贷资产证券化问题研究　　中图分类号：F830.9文献标识码：A：1001-828X（2014）09-00-02　　一、信贷资产证券化概述　　银行信贷资产证券化指，商业银行以流动性欠缺但具备可预期的稳定现金流的信贷资产为依托，通过如期限错配、收益权互换等方式的结构化安排，重组该资产组合的风险和收益，使其转化为具有高流动性的金融资产，即信贷资产支持证券的过程。　　其运作机制如下：银行首先对信贷资产进行收益与风险的重组，并将组合卖给特殊目的载体（SPV）公司以实现风险隔离；SPV公司基于该组合进行支持证券结构化设计并设立资产管理计划，借助评级机构对该组

2、合进行信用增级，并通过公开发行渠道出售该信贷资产支持证券，支付买入银行资产时产生的应付账款。此外，SPV公司还需负责资产管理计划到期后对投资者支付本息的相关工作。银行可借助信贷资产证券化产品增加自身流动性，改善资产负债管理，优化财务状况降低信贷风险等。　　二、基于美国次贷危机对我国住房抵押贷款证券化的分析　　面对信贷资产证券化产生诸多好处，我们则更想探究美国次贷危机发生的原因，并基于此对住房贷款证券化在我国的可行性进行分析。　　（一）美国次贷危机的原因　　所谓次级房屋贷款，是指为资金不足或有不良信用记录的购房人提供的一种住房贷款产品，其特点为短期内低利率，长期内高利率。当房

3、地产市场繁荣时期，住房抵押贷款是一项收益高且足够安全的信贷资产。例如美国曾经盛行的2-28房屋抵押贷款模式，在整个30年的零首付的贷款业务中，前2年执行固定利率，后26年执行浮动利率。这些次级贷款的发放过程中对借款人的收入、资产都不进行审查，是一种没有任何依据的信用贷款。银行再转手将这部分信贷资产出售给SPV公司，通过其设立的支持证券在市场上的流通，促进了次级房屋贷款的崛起。　　在上述模式中，如果市场放生剧烈波动，房价跌至借款人未还款金额大于其重置房产所需要资金时，借款人必然放弃继续还贷，次级贷款会在此时点集中暴露不良，2004年到2006年的两年间，美联储连续十七次调高存

4、款准备金率，美国房地产市场价格、成交率连创新低。房价不断下跌而利息反而不断上升，借款人的房屋资产急剧缩水，借款者无法通过卖房或抵押来偿还贷款，市场的违约率不断上升。此时由于资产的缩水，即使贷款人出售房产，也无法挽回损失，故信贷证券化产品也难以幸免，金融危机就此爆发。　　（二）我国与美国的比较　　导致次贷危机的原因包括宽松的贷款资格审核、美国人长期所形成的负债消费观念，当金融监管和各环节的利益冲突问题等。本文我们将主要从贷款资格审核、购房人群及消费观等方面分析我国的实际情况。　　1.贷款资格审核方面　　在美国，借款人只需要说明其收入情况不需要提供任何有关其偿款能力的证明。相比

5、较之下，我国每笔房屋贷款都要经过严格的审核。首先，我国购房贷款最低首付为三成，借款人无法在不具备任何自有资金的情况下，用银行贷款支付全部购房款，基于此只要房价跌幅不超过30%，借款人仍不会恶意违约。若借款人违约，银行对房产进行拍卖，其贷款本金是完全可以收回的。我国银行的房屋贷款承受价格风险的能力是比较强的。其次，我国房屋贷款细则对借款人的年龄做出了限制，即本人年龄加上其贷款期限不得超过（男：65，女：60），借款人月均还款额不得高于其月均收入的一半。最后，我国规定借款人必须提供身份证明、收入证明等，这些材料在一定程度上保证了借款人在一定时期的还款能力，银行对材料的严格审核避

6、免了虚假骗贷，从而保证了银行贷款的质量。　　2.购房人群分析　　（1）刚需者成为市场绝对主力，投资性需求大幅下降　　调查显示，在2013年七大城市畅销楼盘中，自住性购房占76.45%，投资性购房只占到8.2%。在自住性购房人群中，刚性需求者占到了绝对主力，而小部分改善性需求者一般会对市场环境较为敏感，而投资性需求对市场环境最为敏感。自住性购房人不会轻易放弃自己的房产，故而当这部分购房人占主导时，银行房贷资产的质量会相对较高。　　（2）购房者中年轻人成为主力军，具有较强的支付能力　　调查显示，城市畅销楼盘中，超过60%的客户为有良好教育背景的城市八零后，其年龄区间在26岁到3

7、5岁之间，此客户群体支付能力强，对未来现金流有较好预期。这也保证了我国银行较好的住房贷款质量。　　（3）购房人群职业：以白领为主，主要为满足基本居住需求　　从职业分布的角度看，购房者群体主要由企业一般员工和公司中层管理者，即一般意义上的“白领精英”组成，其所占比例为73%。白领阶层有一定的支付能力，他们受教育水平较高，购房也比较理智。稳定的工作使他们的贷款质量较高。　　3.消费习惯及对房屋的态度方面　　美国是一个消费信贷市场极其发达的国家，所有民众都是积极的消费群体，且愿意通过银行信贷解决资金短缺问题。而中国却是一