低成本生活区建设策略研究——以广州市白云区白山村为例

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1、低成本生活区建设策略研究__以广州市白云区白山村为1广东省建筑科学研究院集闭股份有限公司510000;2广东省文物考古研究所510075摘要：文章首先根据广州市Q云区G山村低成本生活区的概况做出了条件分析,其次对低成本生活区经济效益及建设策略和利益协调机制简要论述，最后提出建设实施建议，仅供参考。关键词：低成本；生活区；建设；实施建议1白山村基本概况广东省广州市白云区太和镇白山村地处镇东部，位于太兴公路两侧，东与八斗村相隔，西与和龙、北与头陂相连，是一个山多耕地少的村庄。全村总面积9.7平方公里，其中耕地面积650亩，全村有8个村集体经济组织，村常住人门2055

2、人，其屮农业人口1230人；外来人口360人。全村共引进了7家企业。2005年村可支配的年收入约75万元，村集体经济组织可支配的年收入约85万2白III村建设低成本生活区的条件分析白山村距离白云区屮心城区距离较合适，既不过于偏僻，又存在相当的距离，可以保证建设低成本生活区对政府所造成的土地财政损失可以降到最低。（2）白III村自然环境条件优良，利于建设低成本生活区时借景营造舒适的生活环境以降低景观建设投入。（3）综合考虑公共交通的便利性，充分利用已有公共交通，在増加投入公交快线后，白山村能够方便快捷接驳地铁站点，进而减轻低成本生活区居民的远距离出行成本压力。（4

3、）出于优惠政策环境与经济性的考虑,白山村可以借助正在推进的美丽乡村建设助力低成本生活区建设以降低建设成本，因此属于优先建设考虑范畴。（5）白山村存在部分旧厂房、旧商铺等低效空闲存量土地可以升级改造，用于招商引资筹集低成本生活区建设资佥。3白山村低成本生活区的经济效益及建设策略3.1经济效益(1)提升了土地的价值通过规划设计完善了周边设施配套，使改造区域内的土地具备很大的增值空间。(2)提升周边用地效益通过低成本生活区的建设，完善周边的公服设施，凝聚人气，形成带动效应，促进该区域的经济发展形成良性循环。(3)平衡各方利益巧用以地换房、以房换地的改造形式，平衡了投资

4、方与改造区内群众的利益，使低成本生活区得以良好运转。3.2建设策略近期通过对低效空闲存量土地进行升级改造与相关政策扶持与税收优惠，引入投资商建设中低收入员工宿舍。通过出让土地使用权获得的资金对“城中村”进行必要的环境整饬，抽疏建筑，打通消防通道，提升村民居住环境质量。远期通过房地产权的收冋将“城中村”进一步建设为中低收入者的低成本生活区。(1)体现人文关怀，促进和谐社会一一为中低收入阶层提供环境舒适、配套完善的低成本生活区。主要出入口、公共交通组织及公共服务设施应考虑无障碍设计。(2)集约节约用地，提高用地效率一一低成本生活区住房的建筑间距、道路宽度和绿地率应遵

5、循集约节约用地的原则，可按《广州市城市规划管理技术标准与准则》规定的下限取值。低成本生活区开发应充分利用土地，容积率可按相应区域控制指标的上限取值。(3)整合低效空闲土地，清除违章违建一一对“城中村”中破败房屋、违章违建和旧厂房、旧商铺等低效空闲用地进行拆除、综合整治，抽疏建筑，打通消防通道。(4)适当环境整饬，整合户外空间一一重点整治围合空间的住宅立面和活动场地，增加绿化活动空间，推广屋顶绿化或墙面绿化等手法，提升环境质量。(5)明晰改造吋序，延续传统肌理一一确定改造分期，拆除、新建、改建等多种方法相结合，延续小尺度的传统空间肌理，促进人际交流，使居住空间自成

6、一体，打造特色鲜明的居住区。（6）建构开放空间系统，营造公共空间体系一一整合零碎空间，适应交往需求，提供交流场所，通过小型活动场地、宅前小路、袖珍绿地的有机结合，营造多层次的公共空间序列。（7）完善公交系统，侣导慢行交通一一在低成本生活区周边梳理完善公交站点，适当提高公共交通服务标准；增加公交设施配套面积，提高公交场站配置标准；提供与地铁相接驳的公交线路；设置自行车专用道与停车场所，方便居民长短距离的低成本出行。4低成本生活区建设的利益协调机制4.1利益协调机制（1）通过对违章违建用地和旧厂房、旧商铺等低效空闲存量集体建设用地进行整合，并按程序转为国冇建设用地。

7、（2）低价出让国冇土地使用权并提供政策支持与税收优惠，吸引有实力，信用好的大型企业进行投资，限定使用年限并应严格按照保障性住房建设标准开发为员工宿舍。规定到达土地使用年限后房地产全部移交冋转制后的股份制公司或村集体经济组织进行管理，除保留用于村民自身住房保障之外的住房均用于出租，由政府定价祖金（按周边房租的40%-60%确定），村民享受租金分红。（3）转制后的股份制公司或村集体经济组织取得了（60%）土地出让金在优先保障用于村民的养老及医疗保险的前提下用于低成本生活区的建设（包括村民安置房，村集体物业，村容村貌整治，市政公服等费用）；通过建设村民获得了便利的公交

8、出行，舒适的生活环境；低